Vermögensaufbau und Altersvorsorge mit Immobilien
Vermögensaufbau und Altersvorsorge mit Immobilien
Immobilien Lexikon
A
Abschreibung für Abnutzung (AfA)
Im Steuerrecht geht man davon aus, das sich gewisse Güter, die man sich anschafft, mit der Zeit abnutzen und somit an Wert verlieren. Diesen Wertverlust kann man steuerlich geltend machen. Diesen Vorteil haben sowohl Privatpersonen, als auch Gewerbetreibende. Bei Immobilien wird der Gebäudewert, abhängig vom Alter des Gebäudes auf 40 oder 50 Jahre abgeschrieben. Daher ergibt sich eine Abschreibung von entweder 2 % oder 2,5 %.
Annuitätendarlehen
Als Annuität bezeichnet man den Gesamtbetrag aus der Tilgungs- und Zinsleistung für ein Darlehen. Das bedeutet das ein Darlehensnehmer eine in der Höhe immer gleichbleibende Rate bezahlt (Annuität). Im Laufe der Rückzahlung erhöht sich der Tilgungsanteil während der Zinsanteil sinkt. Die Gesamtrate bleibt in der Höhe unverändert.
Auflassungsvormerkung
Durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird der Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung bis zur endgültigen Eintragung als Eigentümer abgesichert. Das stellt sicher das der Verkäufer das Objekt/ Grundstück nicht mehrfach verkauft. Der Notar lässt das ein - und austragen. Vereinfacht gesagt: Im Grundbuch wird festgehalten dass ein Verkauf ansteht.
B
Bereitstellungszinsen
Wird ein Darlehen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt abgerufen, sprich ausbezahlt, verlangt die Bank vom Darlehensnehmer Zinsen, welche als Bereitstellungszinsen bezeichnet werden. Falls nicht anders vereinbart, fallen die Bereitstellungszinsen in der Regel 3 Monate nach der Unterschrift des Darlehensvertrags an.
Beurkundung
Ein vom Notar erstellter Vertrag wird im vom Notar den im Vertrag beteiligten Parteien vorgelesen und im Beisein des Notars unterschrieben. Bei Immobiliengeschäften ist eine notarielle Beurkundung vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Der Notar hat darüber hinaus die Aufgabe die Fragen der Parteien zu klären. Der Notar ist verpflichtet keine Partei zu ergreifen und beide Seiten neutral zu beraten.
Bewirtschaftungskosten
Das sind die Kosten für den Unterhalt einer Immobilie. Darunter fallen Kosten wie:
Heizung, Wasser, Grundsteuer, Brandversicherungsbeiträge, Reparaturen und ähnliches.
Bonität
Gibt Auskunft über die Kreditwürdigkeit von Schuldnern. Hierbei prüft die Bank die Vermögenszustände und ob der Schuldnern nach Abzug aller Ausgaben die Möglichkeit hat die laufenden Kreditkosten zu tragen. Vereinfacht gesagt: Kann sich der Schuldner den Kredit leisten.
Bürgschaft
Der Bürge steht ggü. dem Kreditgeber als Sicherheit, sprich falls der Schuldner den Kredit nicht bedienen kann, darf die Bank auf den Bürgen zugreifen. Dieser muss dann für die Erfüllung der Verpflichtung einstehen.
C
Courtage
Ist die Gebühr, die ein Makler für die Vermittlung von Immobilien erhält.
D
Darlehen
Darlehen ist der "Kreditvertrag". Dieser Vertrag zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer, regelt die Summe, Laufzeit, Zinsen und andere Modalitäten.
E
Effektivzins
Gibt Auskunft über den "Preis" des Darlehens und ermöglicht die Vergleichbarkeit von Angeboten. Zusätzlich zum Nominalzins fließen hier Kosten für Bearbeitungsgebühren, Breitschätzungsgebühren und ähnliches ( je nach Vereinbarung) ein.
Genaueres finden Sie hier :
https://de.wikipedia.org/wiki/Effektiver_Jahreszins
Eigentümerversammlung
Mehrfamilienhäuser haben in der Regel eine WEG ( WohnungsEigentümerGemeinschaft). Der WEG Verwalter ist verpflichtet mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung abzuhalten. Hierbei wird das letzte Jahr besprochen bzw. zusammengetragen. Gleichzeitig werden Wirtschaftspläne, Renovierungen und Investitionen besprochen und gewisse Maßnahmen genehmigt. In der Regel hat jeder Eigentümer Stimmrechte die er bei dieser Versammlung nutzen kann.
Energieausweis
Dieses Dokument gibt Auskunft über den Energieverbrauch eines Gebäudes.
Genaueres finden Sie hier:
F
Faktor/ Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennziffer, welche über die Höhe eines Preises der Immobilie im Verhältnis zur Miete Auskunft gibt. Dieser Faktor sagt aus wie viele Jahresmieten man benötigt, um den Kaufpreis zu bezahlen.
Der Faktor errechnet sich wie folgt:
Kaufpreis / Jahresnettomiete = Kaufpreisfaktor
Beispiel:
Kaufpreis 500.000,00 Euro / Jahresnettomiete 20.000,00 Euro = Faktor 25
Fremdkapital
Geldmittel die geliehen werden. In der Regel werden diese Mittel von Banken zur Verfügung gestellt. Die Aufnahme von Fremdkapital kann die Rendite erhöhen.
G
Gemeinschaftseigentum
Als Gemeinschaftseigentum bezeichnet man Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses, die nicht zur Eigentumswohnung (Sondereigentum) gehören. Beispiele hierfür sind:
Hausflur, Gemeinschaftsgarten und Dachfläche. Jeder Eigentümer hat, abhängig von der Wohnungsgröße, Miteigentumsanteile an dem Gemeinschaftseigentum. Anhand der Größe der Miteigentumsanteile wird die Kostenverteilung im Falle von Renovierung und Sanierung bestimmt.
Die Teilungserklärung definiert was Gemeinschafts- und Sondereigentum ist.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung wird in der Teilungserklärung definiert und regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Diese Ordnung ist nicht personenbezogen und ist mit Veräußerung für den Rechtsnachfolger bindend.
Grundbuch/ Grundbuchauszug
Das Grundbuch ist ein vom jeweiligen Amtsgericht geführtes Register, welches das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte umfasst. Bei einem berechtigten Interesse kann Einsicht in das Grundbuch genommen werden.
Das Grundbuch beinhaltet den Grundbuchauszug, welcher wie folgt aufgebaut ist:
Bestandsverzeichnis ( Angaben aus dem Kataster) und den 3 Abteilungen.
Die Abteilung I enthält Angaben zum Eigentümer.
Die Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstücks/ Objekts. Hier werden Belastungen, wie z.B. ein Wegerecht, Nießbrauchrecht, Wohnrecht usw. aufgeführt.
Die Abteilung III enthält finanzielle Belastungen wie z.B. Grundschulden.
In der Regel organisiert der Notar den Auszug.
Grunderwerbsteuer
Beim Erwerb von Immobilien erhebt der Staat einmalig eine Grunderwerbssteuer. Die Höhe ist abhängig vom Bundesland und bewegt sich zwischen 3,5 % und 6,5 % (Stand 2021) vom Kaufpreis. Diese Steuer ist nicht mit der Grundsteuer zu verwechseln, welche jährlich fällig wird.
Grundsteuer
Die Gemeinde erhebt eine Steuer auf das Grundvermögen, welche jährlich fällig wird.
Bei vermieteten Immobilien kann diese Steuer auf den Mieter umgelegt werden.
H
Hausgeld/ Wohngeld
Der aus dem Wirtschaftsplan geplante monatliche Betrag muss von dem jeweiligen Eigentümer an den WEG Verwalter entrichtet werden. Das Hausgeld enthält umlagefähige Kosten, welche auf den Mieter umgelegt werden können und Kosten die immer vom Eigentümer getragen werden müssen. Kosten wie Verwaltung, Reparatur und Instandhaltung werden vom Eigentümer getragen.
I
Inflation
Kaufkraftverlust des Geldes, welches durch die Preisniveausteigerung einhergeht. Inflation entsteht wenn die Geldmenge im Verhältnis zu den angebotenen Dienstleistungen und Gütern wächst. Dadurch kommt es zu Preissteigerungen.
Instandhaltungsrücklage
Der WEG Verwalter nimmt über das Hausgeld die Instandhaltungsrücklage ein. Diese Rücklage dient der Eigentümergemeinschaft dazu Renovierungen durchzuführen und den Wert und die Substanz zu erhalten. Diese Rücklage ist bei Kapitalanlegern, nicht auf den Mieter umlegbar.
Je nach Beschluss der Eigentümerversammlung kann eine Sonderumlage beschlossen werden.
K
Kapitalanlage
Man versteht hier eine langfristige Anlage von Kapital, welche den Zweck hat das Kapital mindestens zu erhalten und und eine Rendite zu erzielen. Es gibt die Anlage in Geld- oder Sachwerte.
Unter Geldwerte versteht man Werte die in Geld investieren, wie z.B. Aktien oder Wertpapiere.
Unter Sachwerte versteht man Werte die in "Sachen" investieren, wie z.B. Immobilien.
Kaufnebenkosten
Neben dem Kaufpreis beim Immobilienerwerb werden Kaufnebenkosten fällig. Darunter fallen die Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Eintragungskosten bei den jeweiligen Ämtern. Falls bei der Vermittlung ein Makler involviert war, kommt noch eine Maklercourtage bzw. Provision hinzu.
M
Mietrendite
Die Mietrendite sagt aus wie hoch die jährlichen Mieterträge im Verhältnis zu den Anschaffungskosten der Immobilie sind. Es wird hier noch zwischen der Brutto- und Nettomietrendite unterschieden.
Die Bruttomietrendite rechnet sich wie folgt:
Nettomiete x 12 Monate x 100 / Kaufpreis= Bruttomietrendite
Im Gegensatz dazu ist die Nettomietrendite "ehrlicher", da zum einen nicht umlagefähigen Kosten von der Miete abgezogen werden und gleichzeitig die Nebenkosten bei der Anschaffung zum Kaufpreis addiert werden.
Die Nettomietrendite rechnet sich wie folgt:
(Nettomiete - nicht umlagefähige Kosten) x 12 x 100 / (Kaufpreis + Nebenkosten)= Nettomietrendite
Mietausfallversicherung
Es handelt sich um eine Versicherung für Vermieter welche in der Regel folgendes abdeckt:
-
Mietausfall
-
Sachschäden
-
Desinfektion
-
Aufräumung
-
Einlagerung von Gegenständen
-
Mietnomaden
Hier die Erklärung der wichtigsten Bausteine:
Mietausfallschaden
Unabhängig, was der Auslöser für den Mietausfall war, die Mietausfallversicherung ersetzt sowohl die Kaltmiete als auch die anfallenden Nebenkosten. Bei einer notwendigen Renovierung leistet sie für die Dauer von drei Monaten.
Sachschäden
Sachschäden werden erstattet, sofern nicht die Wohngebäudeversicherung greift. Die Mietausfallversicherung definiert Sachschäden als mutwillig und vorsätzlich herbeigeführte Beschädigung der Mietsache, der Verwahrlosung oder Verunreinigung durch den Mieter.
Mietnomaden
Mietnomaden, in der Sprache der Juristen als Einmietbetrüger definiert, bleiben häufig nicht nur die Miete schuldig, sondern richten auch noch weitere Schäden in und an der Wohnung an. Der Versicherungsschutz erstreckt sich in diesem Fall nicht nur auf die offene Miete, sondern auch auf die notwendigen Renovierungen.
N
Nebenkosten
Hierbei handelt es sich um die Kosten die ein Mieter neben der Kaltmiete zu zahlen hat, sprich die Kosten die auf den Mieter umgelegt werden können. In der Regel sind das folgende Kosten:
- Allgemeinstrom ( Hausflur oder ähnliche gemeinsame Anlagen)
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Gartenpflege
- Haftpflichtversicherung
- Hausmeisterdienste
- Hausreinigung
- Müllabfuhr
- Schornsteinreinigung
- Winterdienst
- usw.
Eine genaue Aufstellung finden Sie hier:
https://www.mieterbund.de/mietrecht/ueberblick/nebenkosten.html
Notar
Der Notar ist ein Jurist, der Urkunden beglaubigt und/ oder andere jegliche Rechtsgeschäfte vornimmt bzw. begleitet. Der Gesetzgeber verpflichtet Immobiliengeschäfte in Deutschland nur über den Notar ab zu wickeln, damit diese Gültigkeit haben.
Notarielle Beglaubigung
Hierbei beglaubigt der Notar nur die Unterschrift des Unterzeichners ohne den Inhalt zu prüfen.
Notarielle Beurkundung
Bei wichtigen Geschäften verpflichtet der Gesetzgeber eine Beurkundung durch den Notar um beide Parteien zu schützen.
R
Rangstelle
Bei mehreren Belastungen im Grundbuch wird eine Reihenfolge vereinbart. Im Falle einer Zwangsvollstreckung werden die Ansprüche der Gläubiger der Reihenfolge nach voll bedient. Falls der zwangsvollsteckte Betrag nicht ausreicht, um alle Gläubiger zu bedienen, steigt in der Reihenfolge das Risiko nicht bedient zu werden. Daher haben Gläubiger das höchste Interesse an Rang 1 zu stehen, wie z. B. kreditgebende Banken.
Rendite
Die Rendite ist der Ertrag einer Kapitalanlage. In der Regel wird der Betrag in Prozent angegeben.
Die Formel sieht wie folgt aus:
jährlicher Ertrag / eingesetztes Kapital x 100 = Rendite
S
Schufa
Die Schufa ist eine sogenannte Wirtschaftsauskunftei, die kreditrelevante Daten von Verbrauchern und Unternehmen speichert. Diese werden unter Einhaltung des Datenschutzes an Vertragspartner weitergegeben, wenn diese einen Vertrag mit gelisteten Verbrauchern oder Unternehmen eingehen möchten.
Wie funktioniert die Schufa:
https://www.schufa.de/ueber-uns/unternehmen/so-funktioniert-schufa/
Souterain
Kellergeschoss, welches ganz oder teilweise unter Straßenhöhe liegt.
Spekulationsfrist
Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Kapitalanlage Immobilie (vermietete Immobilie) ist steuerpflichtig, sofern der Verkauf innerhalb 10 Jahren geschieht. Falls Sie also das Kapitalanlage Objekt nach 10 Jahren verkaufen, ist der Gewinn steuerfrei.
T
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses, indem Rechte und Pflichten der Eigentümer geregelt werden.
Ein Mehrfamilienhaus kann und muss durch den Notar in einzelne, rechtlich von einander getrennte Wohneinheiten getrennt werden (Wohnungen). Die Grundlage hierfür ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, aus der hervorgeht dass die Wohnungen räumlich von einander getrennt werden können.
Dadurch wird jede Wohnung als rechtlich eigenes Eigentum angesehen, welches für sich verkauft werden kann.
U
Umlagefähige Kosten bzw. Nicht Umlagefähige
Gewisse Teile des Hausgeldes, welches an die WEG Verwaltung gezahlt werden sind auf den Mieter umlegbar. Andere Kosten hat der Eigentümer zu tragen ( Nicht Umlagefähig).
Beispielhaft kann wie folgt unterschieden werden:
Umlagefähig: Hausmeister, Grundsteuer, Versicherung usw.
Nicht Umlagefähig: Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten usw.
Umschuldung
Eine Umschuldung ist die Ablöse eines bestehenden Kredits durch einen neuen Kredit (Darlehen). Zum Teil können hier auch zwei Kredite zusammengefasst werden.
Gründe hierfür können verbesserte Konditionen sein oder z.B. eine Veränderung der Laufzeit und dadurch der Rate.
V
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist der Verkaufswert, sprich der Erlös der bei Verkauf des Objekts erzielt wird.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn ein Darlehensnehmer seinen Kredit vorzeitig ablöst, entgehen der Bank bzw. dem Kreditgeber Zinsen. Hierfür verlangt der Kreditgeber eine "Gebühr" welche Vorfälligkeitsentschädigung genannt wird. Die Höhe ist abhängig von der Restlaufzeit, der Restschuld und des vereinbarten Zins.
W
WEG und WEG Verwaltung/ Sondereigentumsverwaltung
WEG steht für Wohnungseigentümergemeinschaft , sprich die Gemeinschaft aller Eigentümer.
Die WEG Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum. Ihre Rechte und Pflichten enden vereinfacht gesagt vor der jeweiligen Haustür.
Der WEG Verwalter ist für die jährliche Eigentümerversammlung, die Erstellung des Wirtschaftsplans und die Abrechnung der Hausgelder zuständig.
Die Sondereigentumsverwaltung kümmert sich um die restlichen Angelegenheiten und Mietangelegenheiten die innerhalb der Wohnung sind.
Wirtschaftsplan
Ist ein vom WEG Verwalter erstellter Plan. Auf dieser Basis werden die Hausgeldvorauszahlungen kalkuliert. Im Folgejahr werden dann die tatsächlichen Kosten mit den Abschlagszahlungen ( Vorauszahlungen) verglichen und die Differenz abgerechnet.
Daraus ergeben sich Nach - und Vorauszahlungen für den jeweiligen Eigentümer.
Wohnungseigentümerversammlung
Die Versammlung muss durch den WEG- Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Die Versammlung ist für die Eigentümer der jeweiligen Wohnungen gedacht.
Es wird das letzte Jahr besprochen, über Investition und Ausgaben abgestimmt und sich gemeinschaftlich ausgetauscht.
Z
Zwangsvollstreckung
Die Zwangsvollstreckung ist die Ausführung eines vollstreckbaren Titels mit der Ziel Ansprüche des Gläubigers gegenüber dem Schuldner zu erwirken.
Dieses Lexikon dient einer vereinfachten Erklärung der wichtigen Begrifflichkeiten aus dem Immobilienbereich.
Es hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit.
Fehler und Irrtümer sind vorbehalten.