Immobilienwissen Allgemein

Vorkaufsrechte an Grundstücken

Es gibt drei Hauptarten von Vorkaufsrechten: schuldrechtlich, dinglich und gesetzlich. Ein Vorkaufsrecht erlaubt es dem Berechtigten, ein Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu kaufen, die der Eigentümer mit einem Dritten vereinbart hat. Bei gesetzlichen Vorkaufsrechten, wie sie Gemeinden zustehen, können Preisgrenzen gelten. Schuldrechtliches

 

Vorkaufsrecht

Dieses entsteht durch einen Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten und kann sich auf bewegliche oder unbewegliche Sachen beziehen. Bei Grundstücken muss der Vertrag notariell beurkundet werden. Es regelt die Rechte nur zwischen den Vertragsparteien.

 

Dingliches Vorkaufsrecht

Dieses kann nur für Grundstücke und bestimmte damit verbundene Rechte gelten. Es wird durch Einigung und Eintragung im Grundbuch wirksam. Die Regeln zur Ausübung entsprechen denen des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts. Beide Vorkaufsrechte sind grundsätzlich nicht übertragbar oder vererbbar, es sei denn, es wird ausdrücklich anders vereinbart. Das dingliche Vorkaufsrecht gilt normalerweise nur beim ersten Verkauf, kann aber auch für mehrere Verkaufsfälle vereinbart werden. Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn es nicht ausgeübt wird oder nachdem es erfolgreich ausgeübt wurde. Es gilt nur bei einem gültigen Kaufvertrag und nicht bei Schenkungen oder Tauschgeschäften. Der Verkäufer muss den Vorkaufsberechtigten über den Kauf informieren. Dieser hat dann zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben.

 

Gesetzliche Vorkaufsrechte

Es gibt gesetzliche Vorkaufsrechte für Miterben beim Verkauf eines Erbteils und für Mieter beim Verkauf ihrer Wohnung. Gemeinden haben oft ebenfalls Vorkaufsrechte für Grundstücke.

 

Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten sind spezielle Rechte, die auf ein Dulden oder Unterlassen auf einem Grundstück abzielen. Es gibt zwei Hauptarten: Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten.•Grunddienstbarkeiten: Diese kommen einem bestimmten Grundstück zugute. Der Eigentümer eines „herrschenden“ Grundstücks kann bestimmte Nutzungen auf dem „dienenden“ Grundstück durchsetzen, z. B. Wege- oder Leitungsrechte. Außerdem können Unterlassungs- und Duldungsdienstbarkeiten bestehen, bei denen der Eigentümer des dienenden Grundstücks bestimmte Handlungen unterlassen oder dulden muss, z. B. Bebauungsbeschränkungen oder Emissionen.•Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten: Diese gewähren bestimmten Personen Rechte an einem Grundstück, unabhängig vom Eigentümer. Ein häufiges Beispiel ist das Wohnungsrecht, das einer Person erlaubt, einen Teil eines Gebäudes als Wohnung zu nutzen.Beide Arten von Dienstbarkeiten entstehen durch dingliche Einigung und werden im Grundbuch eingetragen. Eine Dienstbarkeit kann durch Aufgabe, Löschung im Grundbuch oder gesetzliche Gründe wie Teilung des Grundstücks erlöschen. Bei beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten endet das Recht mit dem Tod des Berechtigten.

 

Reallast

Ein Grundstück kann mit einer Reallast belastet werden, bei der der Grundstückseigentümer regelmäßige Leistungen an den Begünstigten erbringen muss. Die Reallast kann sowohl zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks als auch einer bestimmten Person bestellt werden. Die zu erbringenden Leistungen können in Geld, Naturalien oder Handlungen bestehen und müssen wiederkehrend sein, müssen jedoch nicht regelmäßig oder gleich groß sein. Einmalige Leistungen sind nicht möglich.Die Reallast dient dazu, die Erfüllung der Ansprüche des Berechtigten sicherzustellen. Sollte der Eigentümer die Leistungen nicht erbringen, kann der Berechtigte nur Geldleistungen durch Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück einfordern. Die Entstehung einer Reallast erfolgt wie bei anderen dinglichen Rechten.

 

Erbbaurecht

Erbbaurecht ist ein veräußerliches und vererbbares Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Es ist ein beschränkt dingliches Recht und wird im Grundbuch des Grundstücks als Belastung eingetragen, jedoch nur an erster Rangstelle. Eine Eintragung nachrangig oder im gleichen Rang mit anderen Rechten ist nicht zulässig. Falls das Grundstück bereits belastet ist, muss diese erste Rangstelle durch Löschung oder Rangrücktritt freigemacht werden.Entstehung des Erbbaurechts erfolgt durch einen notariell beurkundeten schuldrechtlichen Vertrag sowie durch dingliche Einigung und Eintragung im Grundbuch. Ein Erbbaugrundbuchblatt wird für jedes Erbbaurecht angelegt, das wie ein normales Grundbuchblatt strukturiert ist.Inhalte des Erbbaurechts umfassen:•Das Recht, ein Gebäude zu errichten und zu nutzen.•Die Veräußerlichkeit und Vererbbarkeit des Erbbaurechts.•Die Möglichkeit, das Grundstück und Teile davon zu belasten.•Keine auflösende Bedingung für das Erbbaurecht.Vertragliche Regelungen des Erbbaurechts umfassen die Errichtung und Instandhaltung des Bauwerks, dessen Versicherung und Wiederaufbau im Falle der Zerstörung. Das Erbbaurecht wird in der Regel gegen Entgelt bestellt, wobei Vorschriften über Reallasten Anwendung finden können.Laufzeit: Es gibt keine gesetzlichen Mindest- oder Höchstdauern. In der Praxis werden meist Laufzeiten zwischen 40 und 99 Jahren vereinbart, abhängig von der erwarteten Lebensdauer des Bauwerks. Ein unbegrenztes Erbbaurecht ist theoretisch möglich, aber selten.Erlöschen und Entschädigung: Bei Ablauf des Erbbaurechts hat der Grundstückseigentümer Anspruch auf Entschädigung für das Bauwerk, es sei denn, der Vertrag regelt etwas anderes. Wenn das Erbbaurecht für Wohnbedürfnisse „minderbemittelter Gruppen“ bestellt wurde, ist eine Mindestentschädigung von zwei Dritteln des Bauwertes vorgesehen. Das Erbbaurecht kann auch vorzeitig mit Zustimmung des Grundstückseigentümers aufgehoben werden.

 

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist eine spezielle Form des Grundeigentums. Während normalerweise das gesamte Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude als Einheit betrachtet wird, erlaubt das Wohnungseigentumsgesetz eine Ausnahme. Es ermöglicht, dass Eigentum an einzelnen Wohnungen oder abgeschlossenen Gebäudeteilen auf einem Grundstück erworben werden kann, während man gleichzeitig Miteigentümer des gesamten Grundstücks bleibt.Wie entsteht Wohnungseigentum? Entweder durch eine vertragliche Vereinbarung aller Miteigentümer oder durch eine einseitige Teilungserklärung des Grundstückseigentümers. Wohnungseigentum kann nur auf einem Einzelgrundstück geschaffen werden. Wenn das Gebäude mehrere Grundstücke betrifft, müssen diese zuerst vereint oder zugewiesen werden. Erforderliche Schritte zur Bildung von Wohnungseigentum:

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1.Aufteilungsplan erstellen: Dieser Plan muss die vorgesehenen Wohneinheiten bezeichnen.

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2.Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt: Der Eigentümer muss erklären, wie das Grundstück in Miteigentumsanteile und Sondereigentum aufgeteilt wird. Diese Erklärung muss beurkundet oder beglaubigt werden.

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3.Anlage der Wohnungsgrundbuchblätter: Für jede Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt erstellt, das wie ein normales Grundbuch aufgebaut ist. Es enthält Informationen über das Wohnungseigentum, die Eigentümer und eventuelle Belastungen.Nach Erstellung der Wohnungsgrundbuchblätter wird das ursprüngliche Grundbuchblatt des Grundstücks geschlossen. Wohnungseigentum kann wie Voll- oder Teileigentum übertragen oder belastet werden.