Formbedürfnis – notarielle Beurkundung

 

Ein Vertrag, der den Kauf oder Verkauf von Immobilien betrifft, muss gemäß § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Das gilt auch für die Übertragung von Miteigentumsanteilen oder Sondereigentum an Eigentumswohnungen sowie für Erbbaurechte. Ein Vertrag, der diese Formvorschrift nicht einhält, ist nach § 125 BGB ungültig. Aus einem solchen ungültigen Vertrag können keine Ansprüche auf Erfüllung oder Schadensersatz abgeleitet werden, es sei denn, es liegt ein Verschulden bei den Vertragsverhandlungen vor.

Typische Verträge, die eine Eigentumsübertragung an Grundstücken regeln, sind z.B. Kaufverträge, Schenkungsverträge oder Erbteilungsverträge. Auch Vorverträge oder Optionsverträge müssen notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein.

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Die notarielle Beurkundung muss alle Vereinbarungen umfassen, die für die Parteien wesentlich sind. Wird ein Vertrag nicht vollständig beurkundet, so sind die nicht beurkundeten Teile ungültig. Wenn diese nicht beurkundeten Vereinbarungen aber eine entscheidende Voraussetzung für den gesamten Vertrag darstellen, kann der gesamte Vertrag unwirksam werden.

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Ein Vertrag ist außerdem ungültig, wenn etwas anderes beurkundet wurde, als tatsächlich vereinbart war, wie z.B. bei der Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises, um Steuern zu sparen.

Ein formunwirksamer Vertrag kann jedoch nachträglich geheilt werden, wenn die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch erfolgen. Diese Heilung betrifft nur den Formmangel der fehlenden Beurkundung, nicht jedoch andere Mängel. Die Heilung tritt allerdings nicht rückwirkend ein, was bedeutet, dass ein Dritter, der zwischenzeitlich gutgläubig die Immobilie erwirbt, geschützt sein kann.

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Fazit: Bei Immobilienverträgen ist die notarielle Beurkundung zwingend erforderlich, um die Wirksamkeit des Vertrags zu gewährleisten. Verträge, die diese Formvorschrift nicht einhalten, sind grundsätzlich ungültig und können keine rechtlichen Ansprüche begründen. Es ist wichtig, dass alle wesentlichen Vereinbarungen vollständig beurkundet werden, da unvollständige oder fehlerhafte Beurkundungen den gesamten Vertrag unwirksam machen können. Unter bestimmten Umständen kann ein formunwirksamer Vertrag nachträglich geheilt werden, jedoch ist diese Heilung begrenzt und schützt nicht vor allen rechtlichen Risiken.

 

Warum ist der Kaufvertrag wichtig?

Der Kaufvertrag ist von entscheidender Bedeutung, da er die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer verbindlich festlegt. Er sorgt dafür, dass beide Parteien rechtlich abgesichert sind und das Geschäft reibungslos abläuft. Darüber hinaus bietet der Kaufvertrag eine klare Dokumentation des Geschäfts, die im Falle von Streitigkeiten als Nachweis dient. Im Hinblick auf die Immobilienverrentung und Liquidität beschreibt der Kaufvertrag die Vereinbarung der Vertragsparteien (z.B. Kostenverteilung) im Detail und schafft so die Grundlage für die Eintragungen im Grundbuch. Im Falle des Rückmietkaufs werden die Details des Mietvertrags im Notarvertrag geregelt. So haben alle Beteiligten höchstmögliche Sicherheit und Klarheit über das spätere Verhältnis.

Was wird im Kaufvertrag geregelt?

Im Kaufvertrag werden alle wesentlichen Details des Immobiliengeschäfts festgehalten:

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1. Identität der Parteien: Der Kaufvertrag benennt eindeutig den Käufer und den Verkäufer der Immobilie.

2. Beschreibung der Immobilie: Die Immobilie wird präzise beschrieben, einschließlich der Adresse, der Grundstücksgröße und gegebenenfalls der Flurstücksnummer. Diese Angaben stellen sicher, dass keine Unklarheiten über das verkaufte Objekt bestehen.

3. Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Der vereinbarte Kaufpreis wird im Vertrag festgehalten, ebenso wie die Zahlungsmodalitäten. Dies umfasst die Fälligkeit der Zahlung, eventuelle Anzahlungen und die Bedingungen für die Zahlung des Kaufpreises.

4. Übergabe und Besitzübergang: Der Vertrag regelt, wann die Immobilie an den Käufer übergeben wird und wann der Besitz, das Risiko und die Lasten auf den Käufer übergehen.

5. Lastenfreistellung: In der Regel wird im Kaufvertrag vereinbart, dass die Immobilie lastenfrei übergeben wird, das heißt, ohne Hypotheken oder andere Belastungen, die nicht ausdrücklich übernommen werden sollen.

6. Bedingungen und Auflagen: Eventuelle Bedingungen oder Auflagen, wie die Genehmigung eines Darlehens oder die Durchführung bestimmter Sanierungsmaßnahmen, werden ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten.

7. Räumung: Ob und wann die Immobilie geräumt werden muss, wird ebenfalls geregelt. Bei lebenslangen Rechten an der Immobilie erfolgt die Räumung klassischerweise durch die Rechtsnachfolger des/der Berechtigten. Auch diese Tatsache muss geregelt werden.

 

 

Wichtige Begriffe in einem notariellen Immobilien-Kaufvertrag:

 

Die Auflassung:

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In der Praxis liegen oft mehrere Wochen oder Monate zwischen dem Abschluss eines Kaufvertrags, der Einigung über die Eigentumsübertragung (Auflassung), und der endgültigen Eintragung ins Grundbuch. Dies liegt daran, dass vor der Eintragung behördliche Genehmigungen eingeholt werden müssen und das Grundbuchamt Zeit für die Bearbeitung benötigt. Daher ist eine gleichzeitige Leistung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung meist nicht möglich.

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Das bedeutet, dass entweder der Verkäufer ein Risiko eingeht, wenn der Kaufpreis erst nach der Grundbucheintragung gezahlt wird, da er dann das Risiko trägt, den Kaufpreis eventuell nicht einzutreiben. Umgekehrt hat der Käufer ein Risiko, wenn er den Kaufpreis vor der Grundbucheintragung zahlt, weil der Verkäufer das Grundstück in der Zwischenzeit belasten, weiterverkaufen oder insolvent werden könnte, was den Käufer gefährden würde.

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Um diese Risiken zu minimieren, sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Vormerkung vor. Diese Vormerkung wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung. Dadurch wird verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück nach Eintragung der Vormerkung anderweitig belastet oder verkauft. Die Vormerkung schützt den Käufer also davor, dass sein Anspruch durch spätere Verfügungen über das Grundstück beeinträchtigt wird. Die häufigste Form dieser Vormerkung ist die sogenannte Auflassungsvormerkung, die den Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert.

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Die Vormerkung kann auch zukünftige oder bedingte Ansprüche absichern, zum Beispiel ein notariell beurkundetes Optionsrecht zum Erwerb des Grundstücks. Für die Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch ist keine Einigung wie beim Eigentumserwerb erforderlich, sondern nur die Zustimmung des Eigentümers, dessen Grundstück betroffen ist.

In Immobilienkaufverträgen wird oft vereinbart, dass zuerst eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen wird, bevor der Kaufpreis gezahlt wird. Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt dann die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Diese Vorgehensweise schützt sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vor möglichen Risiken.

 

Sachmangel

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Ein Sachmangel liegt vor, wenn die verkaufte Sache:

• Zum Zeitpunkt der Übergabe nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat.

• Falls keine Beschaffenheit vereinbart wurde, nicht für den im Vertrag vorgesehenen Zweck geeignet ist.

• Nicht für die übliche Verwendung geeignet ist und nicht die Eigenschaften hat, die bei ähnlichen Sachen erwartet werden können.

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Ein Sachmangel liegt auch vor, wenn:

• Der Verkäufer oder sein Helfer die vereinbarte Montage unsachgemäß durchgeführt hat.

• Bei einer Sache, die montiert werden soll, die Montageanleitung fehlerhaft ist (außer die Sache wurde dennoch korrekt montiert).

• Der Verkäufer eine andere Sache liefert oder die Menge nicht stimmt.

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Beim Kauf eines Grundstücks sind vor allem die ersten drei Arten von Sachmängeln relevant. Der Begriff „Beschaffenheit“ umfasst hier nicht nur physische Eigenschaften, sondern auch rechtliche und wirtschaftliche Umstände, die das Grundstück betreffen. Beispiele für Sachmängel bei Grundstücken sind: Schäden am Gebäude, fehlende Baugenehmigungen, baurechtliche Einschränkungen, Bodenverunreinigungen oder dauerhafte Geruchsbelästigungen.

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Wichtig ist, dass der Verkäufer für Sachmängel haftet, die bis zur Übergabe der Sache an den Käufer entstehen. Ab dem Zeitpunkt der Übergabe gehen das Risiko und alle Pflichten auf den Käufer über.

 

Rechtsmangel

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Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter Ansprüche auf die gekaufte Sache erhebt, ohne dass der Käufer dies im Kaufvertrag akzeptiert hat.

Laut § 435 Satz 2 BGB gilt es auch als Rechtsmangel, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das tatsächlich nicht existiert.

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Der Verkäufer muss sicherstellen, dass das Grundstück frei von Rechten Dritter ist. Dazu gehören sowohl eingetragene Rechte wie Hypotheken oder Grunddienstbarkeiten als auch nicht eingetragene Rechte, die Dritten einen berechtigten Besitz oder andere Vorteile verschaffen. Auch Miet- und Pachtverträge sowie durch Vormerkung gesicherte Ansprüche zählen dazu. Öffentlich-rechtliche Einschränkungen können ebenfalls Rechtsmängel sein, allerdings haftet der Verkäufer nicht für öffentliche Abgaben oder Lasten wie Grund- oder Gebäudesteuern, die nicht im Grundbuch stehen.

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Wenn der Käufer bestimmte Rechte oder Lasten übernimmt, haftet der Verkäufer dafür nicht mehr. Diese Belastungen müssen jedoch klar im Vertrag festgelegt werden, ebenso wie die Frage, ob sie auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Der entscheidende Zeitpunkt, zu dem das Grundstück frei von Rechtsmängeln sein muss, ist der Moment, in dem der Käufer durch die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch Eigentümer wird.

 

 

Haftung des Verkäufers bei Mängel

​Wenn die gekaufte Sache mangelhaft ist, hat der Käufer verschiedene Rechte:

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Nacherfüllung verlangen: Der Käufer kann zunächst vom Verkäufer eine Nacherfüllung fordern. Das bedeutet, dass der Käufer entweder die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen kann. Die dafür notwendigen Kosten, wie Transport oder Arbeitsaufwand, muss der Verkäufer übernehmen.

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Rücktritt, Schadensersatz oder Minderung:

Sollte die Nacherfüllung nicht innerhalb einer gesetzten Frist erfolgen, fehlschlagen oder unzumutbar sein, hat der Käufer weitere Optionen. Er kann vom Kaufvertrag zurücktreten, Schadensersatz verlangen oder den Kaufpreis mindern. Bei einer Minderung wird der Wert der mangelhaften Sache mit dem Wert einer mangelfreien Sache verglichen, und der Kaufpreis entsprechend reduziert. Hat der Käufer bereits mehr bezahlt, muss der Verkäufer den überschüssigen Betrag zurückerstatten.

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Ausnahme: Wenn der Käufer den Mangel bereits beim Vertragsabschluss kannte, haftet der Verkäufer nicht für diesen Mangel. Allerdings muss der Verkäufer im Grundbuch eingetragene Rechte, die den Käufer beeinträchtigen könnten, beseitigen, es sei denn, der Käufer übernimmt diese Belastungen.

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Haftungsausschluss:

In Grundstückskaufverträgen wird häufig die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Der Verkäufer ist jedoch verpflichtet, dem Käufer bekannte Mängel offenzulegen. Wenn der Verkäufer Mängel absichtlich verschweigt oder den Käufer bewusst im Unklaren lässt, liegt eine arglistige Täuschung vor. In solchen Fällen kann sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen. Zudem bleibt der Verkäufer haftbar, wenn er eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

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Zusammengefasst: Der Käufer hat weitreichende Rechte bei Mängeln, kann jedoch durch bestimmte vertragliche Regelungen eingeschränkt sein. Trotzdem ist der Verkäufer verpflichtet, Mängel offenzulegen und haftet in Fällen von arglistiger Täuschung oder bei der Übernahme von Garantien.

 

 

Besicherungen

Um den Verkäufer und den Käufer in einem Grundstückskaufvertrag zu schützen, wird Folgendes üblich:

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1. Schutz des Verkäufers: Der Käufer unterwirft sich der Zwangsvollstreckung, was bedeutet, dass der Verkäufer das Recht hat, bei Nichtzahlung des Kaufpreises direkt in das Vermögen des Käufers zu vollstrecken, ohne ein Gericht einschalten zu müssen. Falls der Käufer zahlungsunfähig ist, werden oft zusätzlich Rücktrittsrechte für den Verkäufer vereinbart.

2. Schutz des Käufers: Zur Absicherung des Käufers wird im Grundbuch eine Vormerkung eingetragen, die das Grundstück für ihn reserviert.

3. Finanzierung: Da der Käufer oft ein Darlehen benötigt, um den Kaufpreis zu zahlen, erlaubt der Verkäufer ihm, das Grundstück vor der Eigentumsübertragung zu belasten, um das Darlehen abzusichern. Dazu erteilt der Verkäufer dem Notar eine Vollmacht, eine Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch einzutragen. Gleichzeitig wird das Darlehen in Höhe des Kaufpreises an den Verkäufer abgetreten, um diesen weiter abzusichern.

 

Zahlungsverzug des Käufers

Der Käufer gerät in Verzug, wenn der Kaufpreis fällig ist und der Verkäufer ihn gemahnt hat. Ein Verzug tritt auch ohne Mahnung ein, wenn im Kaufvertrag ein konkreter Zahlungstermin oder eine angemessene Frist nach Erhalt der Fälligkeitsanzeige durch den Notar vereinbart wurde. In diesem Fall kann der Verkäufer eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrags vom Notar erhalten und die Zwangsvollstreckung einleiten.

Der Verkäufer hat auch das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, sofern der Vertrag eine entsprechende Rücktrittsregelung enthält. Ist dies nicht der Fall, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Nach § 323 BGB muss der Verkäufer dem Käufer eine angemessene Zahlungsfrist setzen. Erfüllt der Käufer seine Zahlungsverpflichtung auch nach Ablauf dieser Frist nicht, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern.

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