Aufgrund gestiegener Lebenshaltungskosten und der Notwendigkeit energetischer Sanierungen reicht das Einkommen und Ersparte vieler Eigentümer nicht mehr aus, um ihre Lebenspläne zu verwirklichen. Der Teilverkauf, ein recht neues Konzept, wird von Unternehmen stark beworben und von vielen Experten kritisiert, soll hier Abhilfe schaffen. Dabei verkaufen Sie einen Teil Ihres Hauses und können trotzdem weiterhin darin wohnen bleiben. Lohnt sich das? Wir beantworten diese Frage in unserem Beitrag.
Finanzexperten raten zur Vorsicht: In den meisten Fällen gibt es wirtschaftlich bessere und risikoärmere Alternativen, die ähnliche Vorteile bei geringeren Kosten bieten. Selbst die Finanzaufsicht BaFin warnt ausdrücklich vor den Risiken des Teilverkaufs.
So funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Teil Ihres Hauses – maximal 50 Prozent – an einen Anbieter und erhalten den Verkaufserlös in der Regel als Einmalzahlung. Für den verkauften Anteil erhalten Sie ein Nießbrauchrecht und zahlen ein monatliches Nutzungsentgelt, das keinen Tilgungsanteil enthält. Das Nießbrauchrecht ermöglicht Ihnen, die Immobilie weiterhin zu nutzen und bei Auszug zu vermieten.
Das erhaltene Geld können Sie frei verwenden, sei es für eine Weltreise, die Finanzierung des Studiums Ihres Enkels oder für eine neue Heizung. Auf den ersten Blick bietet der Teilverkauf einige Vorteile:
Da Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen, bleiben Sie Miteigentümer. Ein weiterer Vorteil gegenüber einem vollständigen Verkauf ist die Möglichkeit, den verkauften Teil zurückzukaufen oder den restlichen Anteil zu verkaufen. Beide Varianten können jedoch teurer werden, was wir im Folgenden näher erläutern.
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Auf diese 4 Nachteile sollten Sie achten
1. Hohe Kosten für Miete bzw. Nutzungsentgelt
Ein wesentlicher Punkt ist die Höhe des Nutzungsentgelts, das Sie für die verkaufte Haushälfte zahlen. Mit den gestiegenen Zinsen hat sich dieses deutlich erhöht und liegt derzeit bei knapp 6 Prozent des Wertes des verkauften Anteils pro Jahr. Bei einem Verkaufspreis von 200.000 Euro liegen die jährlichen Kosten bei 12.000 Euro, also monatlich 1.000 Euro. Nach knapp 17 Jahren ist der komplette erhaltene Betrag aufgebraucht.
2. Fortlaufende Verantwortung für die Immobilie
Auch nach dem Teilverkauf bleiben Sie als Teilbesitzer für die Immobilie verantwortlich. Das bedeutet, dass Sie weiterhin für Instandsetzungsarbeiten und die Grundsteuer aufkommen müssen. Bei größeren Renovierungs- und Modernisierungsprojekten sind Sie darauf angewiesen, dass der Käufer der anderen Hälfte sich an den Kosten beteiligt. Einige Anbieter wälzen die Kosten sogar komplett auf den Nießbrauchberechtigten ab.
3. Teurer Rückkauf bzw. Weiterverkauf der Teilimmobilie
Wenn Sie oder Ihre Erben die verkaufte Haushälfte zurückkaufen oder den restlichen Anteil verkaufen möchten, kann dies teurer werden als erwartet. In den meisten Verträgen ist eine Wertsicherungsklausel vorgesehen, die den Teilverkaufsanbietern einen Gewinn inklusive Durchführungsentgelt in Höhe von 17 Prozent zusichert. Während dies unproblematisch ist, wenn der Immobilienwert gestiegen ist, kann es bei fallenden oder stagnierenden Immobilienpreisen zu einem teuren Unterfangen werden.
4. Risiko der Zwangsversteigerung bei Insolvenz des Teilkäufers
Ein weiteres Risiko besteht, wenn der Teilkäufer insolvent wird. Die BaFin warnt, dass eine Insolvenz des Teilkäufers ein erhebliches Risiko darstellt, das zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie führen kann. Was in einem solchen Fall passiert, hängt von den vertraglichen Regelungen und der Absicherung Ihres Nutzungsrechts im Grundbuch ab. Eine sorgfältige Prüfung und Beratung ist hier unerlässlich, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Alternative zum Teilverkauf
Wenn der Teilverkauf für Sie nicht die optimale Lösung darstellt, gibt es attraktive Alternativen wie Nießbrauch, Wohnrecht und den Rückmietverkauf. Diese Modelle bieten Ihnen die Möglichkeit, in Ihrer Immobilie wohnen zu bleiben und gleichzeitig finanzielle Mittel zu erhalten. Beim Nießbrauch behalten Sie das volle Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie und können diese sogar vermieten. Ein lebenslanges Wohnrecht sichert Ihnen die Nutzung der Immobilie bis zum Lebensende. Der Rückmietverkauf ermöglicht Ihnen, Ihre Immobilie zu verkaufen und sie notariell abgesichert wieder zurückzumieten, sodass Sie wie gewohnt darin weiterleben können. Die Heimvermögen GmbH ist spezialisiert auf alle Modelle der Immobilienliquidität und Verrentung. Heimvermögen bietet eine unabhängige und fachmännische Beratung, um für Sie die beste Lösung zu finden.
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