Eine Scheidung bringt zahlreiche emotionale und finanzielle Herausforderungen mit sich, besonders wenn es um die Aufteilung gemeinsamer Vermögenswerte wie Immobilien geht. Abhängig eines möglichen Ehevertrags, können die Regelungen für den Verbleib der Immobilie stark variieren. In diesem Beitrag geben wir Übersicht über verschiedene Möglichkeiten, wie eine Immobilie nach einer Scheidung aufgeteilt werden kann. Insbesondere stellen wir Wege für mögliche Konfliktlösungen vor.
Ausgangssituation bei Eheschließung
Die Regelungen zur Aufteilung einer Immobilie hängen stark davon ab, ob ein Ehevertrag besteht oder nicht.
Mit Ehevertrag:
Ein Ehevertrag kann finanzielle Streitigkeiten bei einer Scheidung verhindern, insbesondere hinsichtlich der Immobilie. Solch ein Vertrag sollte Eigentumsverhältnisse, Kreditverantwortlichkeiten, Zugewinnausgleich, Wohnrechte und Mitwirkungspflichten beim Hausverkauf klar regeln. Da in diesem Fall der Verbleib der Immobilie meist schon festgelegt ist, konzentrieren wir uns hier auf den Fall ohne Ehevertrag.
Ohne Ehevertrag:
In der Regel leben Ehepaare ohne Ehevertrag in einer Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass alles Vermögen welches vor der Ehe bestand, weiterhin den jeweiligen Partner gehört. Vermögen, welches in der Ehe erworben wurde, wird als gemeinsames Eigentum betrachtet. Bei einer Scheidung wird der Zugewinn ausgeglichen: Der Partner mit dem höheren Vermögenszuwachs muss den anderen finanziell ausgleichen, um ein gleich hohes Vermögen in der Ehezeit erzielt zu haben.
Was geschieht mit der Immobilie ?
Im Idealfall entscheiden beide Partner gemeinsam, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Hier sind einige Optionen:
Realteilung:
Das Haus wird in zwei getrennte Wohneinheiten umgebaut, sodass beide Partner jeweils eine Einheit behalten. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die baulichen Gegebenheiten es zulassen und beide Partner einverstanden sind.
Hausverkauf:
Eine gängige Lösung ist der Verkauf des Hauses. Der Erlös wird nach Abzahlung eventueller Kredite und Verbindlichkeiten zwischen den Partnern aufgeteilt.
Auszahlung eines Ehepartners:
Ein Partner zahlt den anderen aus und übernimmt das Haus. Dabei muss sichergestellt werden, dass der Grundbucheintrag entsprechend angepasst wird, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden. Oftmals scheitert diese Idee an den finanziellen Möglichkeiten der Person, die den anderen auszahlen soll. Die Immobilienliquidität und Verrentung bietet hierfür eine Lösung, die wir weiter unten im Text erläutern.
Übertragung auf die Kinder:
Die Immobilie kann auf die Kinder übertragen werden, was als vorweggenommene Erbfolge gilt. Dies erfordert die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte.
Vermietung:
Die Immobilie bleibt im Besitz beider Partner und wird vermietet. Die Mieteinnahmen werden geteilt. Dies kann sinnvoll sein, wenn eine langfristige Einkommensquelle gewünscht wird.
Gemeinsames Wohnen:
In seltenen Fällen entscheiden sich die Partner, trotz Trennung weiterhin im gleichen Haus zu wohnen und vereinbaren ein gemeinsames Wohnrecht. Dies erfordert jedoch ein hohes Maß an Kommunikation und Kooperationsbereitschaft und birgt viel Konfliktpotenzial.
Immobilienliquidität und Verrentung als clevere Lösung
Die Immobilienverrentung kann eine sinnvolle Lösung sein, wenn eine Immobilie bei einer Scheidung mit einem Nutzungsrecht wie Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht verkauft wird. Durch diese Methode kann einer der beiden ehemaligen Ehepartner auch nach dem Verkauf in der Immobilie wohnen bleiben, während der andere Partner einen finanziellen Ausgleich erhält.
Wie funktioniert die Liquidität und Verrentung?
Bei der Immobilienliquidität und Verrentung wird die Immobilie verkauft. Hierbei wird einem Ehepartner ein Nutzungsrecht eingeräumt und eine kleinere Geldsumme bezahlt, während der Ehepartner ohne Nutzungsrecht eine höhere Auszahlung erhält. Der Wert dieses Nutzungsrechts wird anhand der üblichen Miete, der Lebenserwartung bzw. Befristung und dem aktuellen Renditeniveau berechnet. Dieser Wert wird vom Verkaufspreis der Immobilie abgezogen.
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Möglichkeiten:
* Wohn- und Nießbrauchrecht:
Bei älteren Ehepaaren ist die Immobilienverrentung attraktiv, da das Nutzungsrecht auf die verbleibende statistische Lebenserwartung berechnet wird. Dadurch kann ein Partner lebenslang in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben.
Für jüngere Paare kann das Nutzungsrecht zeitlich begrenzt werden, z.B. auf zehn Jahre. Diese Zeit kann genutzt werden, um sich nach der Scheidung neu zu orientieren, ein selbstständiges Leben aufzubauen und eventuell eine neue Immobilie zu erwerben.
* Finanzieller Ausgleich:
Der Partner, der nicht weiter in der Immobilie wohnt, erhält einen finanziellen Ausgleich durch den Verkaufserlös.
Rückmietverkauf und Zeitliche Flexibilität:
Der Rückmietverkauf stellt das flexibelste Modell dar, bei dem die Immobilie verkauft wird und der verbleibende Partner eine notariell gesicherte Mietvereinbarung erhält. Zur zusätzlichen Absicherung wird für den Käufer die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Da hierbei die höchste Auszahlungssumme erzielt wird, verbleibt ein größerer Betrag beim Partner, der nun als Mieter in der Immobilie wohnt, als bei einer Lösung mit Wohn- oder Nießbrauchrecht.
* Individuelle Lösungen:
Die Immobilienliquidität und Verrentung bietet altersunabhängige und individuelle Lösungen, die auf die Bedürfnisse der jeweiligen Partner zugeschnitten werden können. Unterschiedliche Modelle und Zeiträume können verhandelt werden, um beiden Parteien gerecht zu werden.
Noch nicht abbezahlter Immobilienkredit
Wenn ein Immobilienkredit noch nicht abbezahlt ist, muss dieser im Zuge der Scheidung berücksichtigt werden. Abhängig vom gewählten Modell, wird der Kredit abgelöst oder auf einen der Partner übertragen. Eine Übertragung erfordert die Zustimmung der Bank.
Fazit
Die Aufteilung einer Immobilie nach einer Scheidung kann komplex und emotional belastend sein. Es ist wichtig, alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte zu berücksichtigen und eine Lösung zu finden, die beiden Partnern gerecht wird. Eine einvernehmliche Regelung ist stets zu bevorzugen, um langwierige und kostspielige rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Unser Beitrag dient als Übersicht der Möglichkeiten und ersetzt keine Beratung durch einen Anwalt oder Steuerberater. Daher empfehlen wir sich in konkreten Fällen an einen solchen zu wenden.
Für eine kostenfreie Beratung und detaillierte Informationen zu Ihren individuellen Möglichkeiten in Bezug auf die Immobilienliquidität und Verrentung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Lassen Sie uns gemeinsam eine Lösung finden, die Ihren Anforderungen entspricht.
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