Der Verkauf eines Teils Ihrer Immobilie klingt auf den ersten Blick unkompliziert: Durch den Verkauf von bis zu 50 Prozent erhalten Sie rasch finanzielle Mittel und behalten immer noch einen Anteil Ihrer Immobilie. Allerdings gibt es einige Stolpersteine, also Risiken des Teilverkaufs, über die Sie informiert sein sollten.
Was ist ein Immobilien Teilverkauf ?
Wenn finanzieller Bedarf besteht und eine Immobilie im Besitz ist, war es schon immer möglich, diese als Sicherheit zu nutzen, um besonders günstige Zinsen durch Hypotheken oder Hypothekendarlehen zu erhalten. Seit wenigen Jahren treten jedoch Unternehmen mit neuen, scheinbar unkomplizierten Angeboten, genannt „Teilverkauf“ an Immobilienbesitzer heran.
Firmen wie Wertfaktor, Engel & Völkers, Heimkapital und die Deutsche Teilkauf bieten an, einen Teil der Immobilie zu kaufen und dafür schnell größere Geldbeträge auszuzahlen. Diese Angebote werden als "Immobilien-Teilverkauf" bezeichnet.
Das Versprechen lautet, sich ganz unkompliziert einen gewissen Immobilienwert auszahlen zu lassen und weiterhin „Herr im Haus“ zu bleiben. Der Teilverkauf wird gerne als Immobilienverrentung bezeichnet, was wir von HEIMVERMÖGEN als Experten für Immobilienliquidität und Verrentung nur bedingt unterschreiben würden. Daher haben wir mit unserer Erfahrung und dem nötigen Hintergrundwissen den Teilverkauf abseits der netten Werbesprüche kritisch beleuchtet.
Wie funktioniert der Teilverkauf ?
Wie bereits erwähnt, haben Immobilieneigentümer die Möglichkeit, bis zu 50% ihrer Immobilie an ein Unternehmen (Investor) zu verkaufen und dafür eine sofortige Auszahlung zu erhalten. Als Gegenleistung wird ein Entgelt, vergleichbar mit einem Mietzins, fällig, der stark vom aktuellen Zinsniveau abhängt. Derzeit liegt das durchschnittliche Entgelt bei etwa 5,5% der ausgezahlten Summe (Stand: 12/2023). Der vereinbarte Zinssatz kann ähnlich wie bei einer Bank für durchschnittlich 10 Jahre festgeschrieben werden, was eine gewisse Planungssicherheit für diesen Zeitraum bietet.
Allerdings birgt dies das Risiko eines hohen Zinssatzes nach Ablauf der Zinsbindung. Es ist wichtig zu beachten, dass mit dem monatlichen Entgelt keine Tilgung erfolgt. Daher bleibt der verkaufte Anteil konstant und wird nicht zurückgekauft. Im Vergleich dazu erfolgt bei der Annuität einer Kreditrate bei der Bank in der Regel eine Tilgung, wodurch der Kredit sukzessive zurückgezahlt wird.
Ist die Höhe der Entgelt seriös ?
Die Höhe des Entgelts für einen Teilverkauf bewegt sich abhängig vom Anbieter und der gewählten Zinsbindung zwischen 5% - 7%. Um diese Frage zu beantworten, ob das seriös ist, müssen wir diese zunächst in ein Verhältnis setzen.
Hierzu bietet sich folgende drei Größen an.
(Zur Vereinfachung des Vergleichs, nehmen wir einen Wert von 6% beim Teilverkauf an.)
- Mietrendite : 2,80% - 5,00%
- Darlehenszins: ca. 4,5%
- Abschlag für Immobilienverrentung: 3,50% - 5,00%
Aus diesem vereinfachten Vergleich ergeben sich Mehrkosten für den Teilverkauf zwischen 1% - 3,2%. Was im ersten Moment sehr marginal klingt, hat jedoch eine große Auswirkung auf den Geldbeutel des Verbrauchers. Sehen wir uns hierzu eine vereinfachte Beispielrechnung an.
Beispielrechnung Teilverkauf und Mehrkosten:
Herr und Frau Müller haben eine Immobilie im Wert von 500.000 €. Sie beschließen sich 50% über einen Teilverkauf liquide zu machen und erhalten somit eine Auszahlung von 250.000 €. Bei einem Entgelt von 6% ergibt das ein jährliches Entgelt in Höhe von 15.000 € bzw. monatlich 1.250 €.
Nach 10 Jahren, zum Ablauf der Zinsbindung hat Familie Müller 150.000 € von den erhaltenen 250.000 € in Form von Entgelt zurückgezahlt. Weiterhin besitzen Sie aber nur noch 50% der Immobilie.
Im folgenden finden Sie eine vereinfachte Aufstellung zu den o.g. Größen bei einer Laufzeit von ebenfalls 10 Jahren:
Miete bei 4% Mietrendite ohne Erhöhungen: 100.000 €
(Ersparnis ggü. Teilverkauf: 50.000 €)
Darlehen bei 4,5% Zins ohne Berücksichtigung d. Tilgung: 112.500 €
(Ersparnis ggü. Teilverkauf : 37.500 €)
Immobilienverrentung bei Rendite von 4%: 100.000 €
(Ersparnis ggü. Teilverkauf: 50.000 €)
Die Ersparnis auf 10 Jahre liegt abhängig vom Modell zwischen 37.500 € und 50.000 €.
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Achtung Folgekosten Teilverkauf:
Was passiert eigentlich wenn die Immobilie irgendwann komplett verkauft wird bzw. welche Risiken des Teilverkaufs können entstehen?
Beim einem Verkauf Ihres bestehenden Anteils, wird seitens der Unternehmen ein Vollverkauf der Immobilie durchgeführt. Das bedeutet, dass beide Eigentümer, der Teilverkaufskunde und das jeweilige Unternehmen, Ihre Anteile an einen Dritten verkaufen.
Genau an diesem Punkt können immense Kosten für Immobilieneigentümer entstehen. Unabhängig von den bis dahin bereits bezahlten monatlichen Entgelten müssen Sie mit folgenden Kosten rechnen:
Die Unternehmen verlangen in jedem Fall ein sogenanntes Durchführungsentgelt, vergleichbar mit einer Vermittlungsprovision, in Höhe von durchschnittlich ca. 4% des Anteilswerts. Wenn wir bei unserem Beispiel von 250.000 € bleiben, ergibt sich eine einmalige „Provision“ in Höhe von 10.000 €.
Darüber hinaus müssen Sie evtl. mit einem weiteren Entgelt, einer Wertsicherungsklausel rechnen. Durch diese Vereinbarung garantieren Sie dem Unternehmen einen Gewinn/ Wertzuwachs von 17% (Dieser Wert schwankt von Anbieter zu Anbieter), falls dieser nicht durch die Marktentwicklung bereits entsteht. Um weiterhin bei unserem Beispiel von 250.000 € zu bleiben, entstehen hier im schlimmsten Fall Kosten in Höhe von 42.500 €.
Fazit Kosten:
In Summe können in unserem 10 jährigen Beispiel Entgelte von insgesamt 202.500 € bei einer Auszahlung von 250.000 € entstehen.
Vergessen Sie nicht die Sanierungs- und Modernisierungskosten
Jede Immobilie erfordert auf Dauer Investitionen, sei es für Reparaturen oder sogar zur Wertsteigerung durch Modernisierungen. In vielen Fällen sind die Unternehmen, die einen Teilverkauf anbieten, nicht bereit, sich an solchen Kosten zu beteiligen. Wenn Sie beispielsweise 50 Prozent Ihrer Immobilie verkauft haben, könnten Sie möglicherweise für Ausgaben wie eine neue Heizungsanlage, Dämmung, Dachreparatur oder ähnliches dennoch die volle Summe selbst tragen müssen. Es ist wichtig zu beachten, dass der Gesetzgeber Eigentümer dazu verpflichten kann, bestimmte Maßnahmen wie energetische Sanierungen durchzuführen.
Alternativen prüfen und die richtige Entscheidung treffen
In unserem Artikel haben wir bereits die Vielfalt der am Markt verfügbaren Optionen zur Immobilienliquidität- und Verrentung angesprochen. Darunter fällt u.a. der Verkauf mit Nießbrauch, Wohnrecht und Rückmietkauf, sowie Darlehen, Umkehrhypotheken und Seniordarlehen. Jede dieser Varianten birgt ihre eigenen Vor- und Nachteile, und es ist entscheidend, die passende Option für die individuelle Situation zu wählen.
Bei HEIMVERMÖGEN verstehen wir, dass die Bedürfnisse jedes Eigentümers einzigartig sind. Daher bieten wir als einer der wenigen Anbieter eine breite Palette von Modellen an. Unser Ansatz beginnt stets damit, Ihre persönliche Situation und Ihre Wünsche sorgfältig zu analysieren, um gemeinsam das ideale Modell zu gestalten.
Unsere Experten stehen Ihnen für eine kostenfreie und unverbindliche Beratung zur Verfügung. Wenn Sie sich vorab informieren möchten, können Sie unser kostenloses Infopaket anfordern. Wir freuen uns darauf, Sie auf Ihrem Weg zu finanzieller Sicherheit und Wohnkomfort zu begleiten. Nehmen Sie noch heute Kontakt mit uns auf.
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