Inhalt:
Was ist eine Immobilienverrentung
Teilverkauf Erklärung
Wohnrecht - inkl. Fragen und Antworten
Nießbrauch - inkl. Fragen und Antworten
Leib- und Sofortrente Erklärung
Fazit
Es ist tatsächlich nicht verwunderlich, dass immer mehr Eigentümer in Deutschland Interesse an der Immobilienverrentung haben. Die steigenden Energie- und Verbraucherpreise 2023 belasten den Geldbeutel vieler Menschen, und der Wunsch nach einem finanziell sorgenfreien Lebensabend ist verständlich.
Es gibt jedoch oft Unklarheit darüber, welche verschiedenen Möglichkeiten die Immobilienverrentung bietet. In diesem Beitrag möchten wir daher über die verschiedenen Modelle und den Ablauf informieren, um Interessenten eine bessere Übersicht zu geben.
Indem wir die verschiedenen Modelle und den Ablauf der Immobilienverrentung erläutern, möchten wir dazu beitragen, dass Eigentümer finanzierte Entscheidungen treffen können.
Mit diesen Informationen möchten wir Eigentümern eine wertvolle Hilfestellung bieten, um die Immobilienverrentung als eine mögliche Option zur finanziellen Absicherung und zum Genuss des Lebensabends zu betrachten.
Was versteht man unter Immobilienverrentung ?
Für viele Eigentümer ist ihre Immobilie nicht nur ein materieller Besitz, sondern auch mit vielen Emotionen, Erinnerungen und Lebenserfahrungen verbunden. Sie haben viel Zeit, Arbeit und Verzicht investiert, um sich im Alter sorgenfrei in ihrer Immobilie zu fühlen.
Gleichzeitig ist es jedoch auch verständlich, dass Eigentümer den finanziellen Wert ihrer Immobilie nutzen möchten, um ihre Lebenssituation zu verbessern oder bestimmte Bedürfnisse zu erfüllen. Die Immobilienverrentung bietet hier eine Möglichkeit, ein Gleichgewicht zwischen dem Verbleib in der Immobilie und der Freisetzung von Liquidität zu finden.
Unter dem Überbegriff „Immobilienverrentung“ gibt es verschiedene Lösungen, die auf individuelle Wünsche und Rahmenbedingungen zugeschnitten sind. Diese Modelle ermöglichen es, weiterhin in der Immobilie zu bleiben und gleichzeitig finanzielle Mittel freizusetzen. Die Auswahl der besten Modelle hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel den individuellen Bedürfnissen, der finanziellen Situation und den langfristigen Zielen. Eine professionelle Beratung kann dabei helfen, das passende Modell zu finden, das sowohl den Verbleib in der Immobilie als auch die finanziellen Anforderungen berücksichtigt.
Welche Immobilien Verrentungsmodelle 2023 gibt es ?
Teilverkauf:
Beim Teilverkauf einer Immobilie verkauft der Eigentümer einen Teil seines Eigentums und erhält sofort den Kaufpreis für diesen Anteil. Je nach Anbieter kann der verkaufbare Anteil zwischen 10 % und 50 % liegen. Durch den Verkauf des Anteils verliert der Eigentümer zwar die Eigentumsrechte an diesem Teil, behält jedoch das Recht, die gesamte Immobilie weiterhin zu nutzen. Allerdings wird dafür ein Entgelt fällig, das am besten mit einer Miete vergleichbar ist.
Für die Nutzung der gesamten Immobilie nach dem Teilverkauf wird ein jährlicher Zins berechnet. Die genaue Höhe dieses Zinses hängt von der Zinsfestschreibung ab, die im Vertrag festgelegt wird. Die Zinsfestschreibung ist ein Zeitraum, über den der Zinssatz unverändert bleibt. Sie kann beispielsweise für 5, 10 oder 15 Jahre festgelegt werden. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann der Zinssatz neu vereinbart werden, abhängig von den aktuellen Marktbedingungen. Es ist wichtig zu beachten, dass der verkaufte Anteil der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt möglicherweise zurückgekauft werden kann. Der Rückkaufpreis richtet sich dann nach dem aktuellen Wert des Anteils. Dies ermöglicht es dem Eigentümer, in Zukunft wieder volles Eigentum an der Immobilie zu erlangen, falls gewünscht.
Der Teilverkauf einer Immobilie kann für Eigentümer eine interessante Option sein, um schnell zu liquiden Mitteln zu gelangen, während sie dennoch die Nutzung der Immobilie fortführen können. Es ist jedoch ratsam, sich zunächst zu informieren und professionelle Ratschläge einzuholen, um die spezifischen Bedingungen und Auswirkungen eines solchen Verkaufs zu verstehen.
Verkauf mit einem Wohnungsrecht
Der Gesetzgeber regiert im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Wohnungsrecht. Wie der Name schon sagt, handelt es sich dabei um das Recht, eine Immobilie zu bewohnen. Das Wohnungsrecht ermöglicht es dem Begünstigten, die Immobilie als seinen Wohnsitz zu nutzen. Der Gesetzgeber erlaubt in der Regel auch die Aufnahme von Familienangehörigen und Pflegekräften, um den Begünstigten in seinem Wohnrecht zu unterstützen.
Wie lange läuft das Wohnungsrecht ?
Die Dauer des Wohnungsrechts wird im Voraus fest vereinbart. Es kann entweder ein lebenslanges Wohnungsrecht oder ein zeitlich befristetes Recht gewährt werden. Unabhängig von der Dauer endet das Wohnungsrecht immer mit dem Ableben der begünstigten Person. Es ist wichtig zu beachten, dass das Wohnungsrecht personenbezogen ist und daher nicht verkauft, vererbt oder verschenkt werden kann. Das bedeutet, dass das Recht auf Nutzung der Immobilie ausschließlich der begünstigten Person zusteht und nicht übertragen werden kann. Es kann auch nicht Gegenstand rechtlicher Transaktionen wie Verkauf oder Schenkung sein.
Wie sicher ist ein Wohnungsrecht und worauf muss man achten ?
Ähnlich wie beim Nießbrauchrecht wird auch das Wohnungsrecht sowohl im notariellen Kaufvertrag als auch im Grundbuch festgehalten. Die Eintragung im Grundbuch sorgt für eine rechtliche Absicherung und stellt sicher, dass das Wohnungsrecht gegenüber Dritten wirksam ist. Für eine maximale Sicherheit ist es ratsam, eine seltsame Eintragung im Grundbuch vorzunehmen. Dies bedeutet, dass das Wohnungsrecht vorrangig gegenüber anderen Eintragungen steht und somit einen höheren Schutz bietet. Die erstrangige Eintragung im Grundbuch gewährleistet, dass das Wohnungsrecht unbegrenzt und dauerhaft Bestand hat, selbst im Falle von Veräußerungen oder Zwangsvollstreckungen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Rangstelle der Eintragung die Sicherheit und Durchsetzbarkeit des Wohnungsrechts beeinflussen kann.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauch ?
Das Wohnungsrecht und das Nießbrauchrecht weisen in der Tat einige Gemeinsamkeiten auf, insbesondere in Bezug auf die notarielle Beurkundung, den Grundbucheintrag und das Recht, die Immobilie zu bewohnen. Beide erfordern eine notarielle Beurkundung, um ihre Wirksamkeit und Rechtssicherheit zu gewährleisten. Zudem werden sie im Grundbuch eingetragen, um ihre Rechte gegenüber Dritten zu sichern. Sowohl das Wohnungsrecht als auch das Nießbrauchrecht gelten dem Begünstigten das Recht, die Immobilie zu bewohnen. Der Begünstigte kann als Nutzer und Bewohner der Immobilie sein Zuhause darin finden. Allerdings geht das Nießbrauchrecht einen Schritt weiter und ermöglicht dem Begünstigten auch den wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen. Das bedeutet, dass der Nießbrauchberechtigte das Recht hat, die Immobilie zu vermieten oder zu verpachten und daraus Einnahmen zu erhalten. Diese finanziellen Vorteile können dem Nießbrauchberechtigten zusätzliche Möglichkeiten bieten, den Nutzen aus der Immobilie zu maximieren.
Verkauf mit einem Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht wird im BGB im §1030 definiert. Das Nießbrauchrecht ermöglicht es einer Person, die „Nießbraucher“ genannt wird, ein bestimmtes Grundstück oder eine Immobilie zu nutzen und davon zu profitieren, während ein anderer, der „Eigentümer“ bleibt, das Eigentum an der Immobilie behält. Der Nießbraucher hat das Recht, das Eigentum zu bewohnen oder gewerblich zu nutzen und die erwirtschafteten Erträge genießen. Gleichzeitig trägt der Eigentümer weiterhin die Verantwortung für die Instandhaltung und eventuelle finanzielle Verpflichtungen der Immobilie.
Welche Vorteile hat das Nießbrauchrecht ?
Der Vorteil des Nießbrauchrechts liegt darin, dass der Eigentümer die Immobilie nicht veräußern oder aufgeben muss, um eine zusätzliche Liquidität zu erreichen. Stattdessen kann er durch den Verkauf oder die Übertragung des Nießbrauchrechts die finanziellen Ressourcen freisetzen, die er benötigt, während er gleichzeitig das Eigentum behält. Das Nießbrauchrecht bietet sowohl dem Nießbraucher als auch dem Eigentümer Vorteile. Der Nießbraucher erhält die Möglichkeit, eine Immobilie zu nutzen und von den damit verbundenen Vorteilen zu profitieren, ohne selbst Eigentümer zu sein. Der Eigentümer behält jedoch das Vermögen in Form der Immobilie und kann gleichzeitig von den erzielten Erlösen aus dem Nießbrauchrecht profitieren.
Wie lange läuft das Nießbrauchrecht ?
Die Laufzeit des Nießbrauchrechts wird im Voraus klar definiert und sowohl im notariellen Kaufvertrag als auch im Grundbuch festgehalten. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, das Nießbrauchrecht entweder lebenslang oder für einen festgelegten Zeitraum zu gewährleisten. Das Recht des Nießbrauchers endet entweder mit seinem Ableben oder dem Ablauf der festgesetzten Frist. Eine vorzeitige Löschung der Eintragung ist in der Regel nur auf Wunsch des Begünstigten möglich und hängt von der Rangstelle der Eintragung ab.
Wie sicher ist ein Nießbrauch und worauf muss man achten ?
Das Nießbrauchrecht ist eines der ältesten Rechte und wird klar vom Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Durch die notarielle Vereinbarung sowie die Eintragung im Grundbuch erhält dieses Recht eine unantastbare rechtliche Grundlage. Allerdings hängt der Grad der Sicherheit von der Rangstelle der Eintragung ab. Eine Eintragung mit niedrigerer Rangstelle birgt in bestimmten Fällen gewisse Risiken und kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Nießbraucher sein Recht auf Nutzung der Immobilie verliert. Es ist wichtig zu beachten, dass bei einer zweitrangigen Eintragung im Grundbuch bestimmte Risiken bestehen können. Im Falle einer Zwangsvollstreckung oder eines Verkaufs der Immobilie werden in der Regel zunächst die Gläubiger mit erstrangigen Einträgen befriedigt. Dies bedeutet, dass der Nießbraucher möglicherweise von einem Auszug bedroht sein kann, wenn die Forderungen der erstrangigen Gläubiger nicht erfüllt werden können. Trotz dieser möglichen Risiken bleibt das Nießbrauchrecht ein starkes und rechtlich geschütztes Instrument, das vielen Immobilienbesitzern finanzielle Flexibilität und Sicherheit bietet. Es ist jedoch immer ratsam, einen professionellen rechtlichen Rat einzuholen und alle Aspekte sorgfältig zu prüfen, um die bestmögliche Absicherung zu gewährleisten.
Sale&Lease Back bzw. Rückanmietung
Bei dem Modell der Rückmietung verkauft der Eigentümer seine Immobilie, behält aber das Recht, als Mieter weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Diese Vereinbarung wird in der Regel notariell festgehalten, um die höchstmögliche Sicherheit für beide Parteien zu gewährleisten.
Ein wichtiger Aspekt bei der Rückanmietung ist die Ausschlussklausel für Eigenbedarfskündigungen. Durch den notariellen Ausschluss wird festgelegt, dass der neue Eigentümer die Immobilie nicht aus eigenem Bedarf heraus kündigen kann. Dies bietet dem bisherigen Eigentümer, der nun als Mieter agiert, zusätzliche Sicherheit und gewährleistet, dass er auch langfristig in der Immobilie wohnen bleiben kann.
Der notarielle Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung stellt sicher, dass die Vereinbarung zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem neuen Eigentümer rechtsverbindlich ist und nicht durch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aufgelöst werden kann. Dadurch wird dem bisherigen Eigentümer Kontinuität und Stabilität in Bezug auf seine Wohnsituation gewährleistet.
Wie hoch ist die Miete bei einer Rückanmietung ?
Bei einer Rückanmietung gibt es in der Tat unterschiedliche Möglichkeiten der Vereinbarung in Bezug auf die finanzielle Gestaltung. Es wird zwischen der Zahlung einer monatlichen Miete, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert, und einem Wohnrecht mit einem monatlichen Entgelt verteilt.
Rückanmietung mit monatlicher Miete: In diesem Fall verkaufte der Eigentümer seine Immobilie und mietete sie anschließend vom neuen Eigentümer zurück. Es wird eine monatliche Miete vereinbart, die sich an der Regel an der ortsüblichen Miete orientiert. Der Mietvertrag wird zwischen dem ehemaligen Eigentümer (jetziger Mieter) und dem neuen Eigentümer (Vermieter) geschlossen. Hierbei gelten die üblichen mietrechtlichen Bestimmungen, wie beispielsweise Kündigungsfristen und Mieterrechte.
Wohnrecht mit einem monatliche Entgelt.
Gilt die Rückanmietungsvereinbarung auch bei einem Weiterverkauf ?
Sowohl bei einer Rückanmietung mit monatlicher Miete als auch bei einem eingetragenen Wohnrecht, ist der neue Käufer verpflichtet, im Falle eines Verkaufs die bestehende Vereinbarung dem potenziellen neuen Käufer mitzuteilen. Durch die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch wird sichergestellt, dass diese Informationen auch tatsächlich beim Interessenten ankommen und in den neuen Kaufvertrag übernommen werden. Diese Verpflichtung zur Mitteilung und Übernahme der bestehenden Vereinbarung dient dazu, den Mieter bzw. Den Inhaber des Wohnrechts zu schützen und sicherzustellen, dass die getroffenen Vereinbarungen auch nach einem Eigentümerwechsel weiterhin Bestand haben. Durch die Eintragung im Grundbuch wird die Vereinbarung rechtsverbindlich und für Dritte ersichtlich.
Muss ich Nebenkosten zahlen und wer kommt für die Instandhaltung auf ?
Bei beiden Vereinbarungen, sowohl der Rückanmietung mit monatlicher Miete als auch dem eingetragenen Wohnrecht, gelten in Bezug auf die Nebenkosten ähnliche Regelungen wie in einem klassischen Mietverhältnis. Der Verkäufer, der später als Rückanmieter oder Wohnrechtsbegünstigter agiert, ist in der Regel verpflichtet, die umlagefähigen Kosten zu tragen. Umlagefähige Kosten sind dabei diejenigen Kosten, die mit der Bewirtschaftung und dem Betrieb der Immobilie verbunden sind und nach einem Verteilerschlüssel auf die Nutzer umgelegt werden können. Typische umlagefähige Kosten sind beispielsweise Heizkosten, Wasserkosten, Müllgebühren und Hausmeisterkosten. Die genaue Aufstellung der umlagefähigen Kosten ist im Mietvertrag oder in der Vereinbarung zum Wohnrecht festgelegt. Die nicht umlagefähigen Kosten, die Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen, sowie außerordentliche Kosten, obliegen hingegen in der Regel dem neuen Eigentümer. Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer für die Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen verantwortlich ist, die über die normalen Abnutzungserscheinungen hinausgehen. Diese Kosten sind nicht umlagefähig und werden in der Regel vom Eigentümer getragen.
Leibrente und Sofortrente
Die Leibrente ist ein juristisch reguliertes Konstrukt, das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klar definiert ist. Vereinfacht ausdrücklich handelt es sich dabei um eine wiederkehrende Zahlung, die für eine bestimmte Sache erfolgt. Im Zusammenhang mit der Immobilienverrentung oder Immobilienliquidität bedeutet dies, dass die Immobilie verkauft wird und der Käufer eine vorher festgelegte Summe, in der Regel in Form einer monatlichen Zahlung, an Sie leistet. Bei einer Sofortrente wird hingegen eine bestimmte Geldsumme an ein Unternehmen, oft größere Versicherungen, ausgezahlt. Im Gegenzug dazu erhalten Sie vom Unternehmen eine monatliche Rente. Die Dauer der Miete kann entweder auf Lebenszeit oder für einen befristeten Zeitraum vereinbart werden. Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Modalitäten und Bedingungen einer Leibrente von Fall zu Fall unterschiedlich sein können. Die Höhe der Zahlungen und die Laufzeit werden in der Regel in einem Vertrag festgelegt, der sowohl Ihre Interessen als auch die des Zahlenden berücksichtigt. Es empfiehlt sich, bei einer Vereinbarung professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die finanziellen Auswirkungen und rechtlichen Aspekte zu verstehen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Wo liegen die Vor- bzw. Nachteile der Leibrente und Sofort Rente ?
Bei einer Leibrente oder Sofortrente ist es wichtig, den richtigen Partner bzw. Anbieter wählen, da man auf eine dauerhafte und regelmäßige Zahlung vertrauen möchte. Es empfiehlt sich, Anbieter zu wählen, die über eine solide finanzielle Basis verfügen und gegebenenfalls einem Sicherungsfonds oder einer Aufsichtsbehörde unterliegen. Größere Anbieter, insbesondere etablierte Versicherungsunternehmen, unterliegen häufig bestimmten Vorschriften und Sicherheitsmechanismen, die Ihre Rentenzahlungen absichern. Diese können beispielsweise durch Kapitalreserven, Rückversicherungen oder durch staatliche Sicherungsfonds gewährleistet werden. Dadurch wird das Risiko von Zahlungsausfällen minimiert und Ihre Mietzahlungen werden besser abgesichert. Es ist ratsam, im Vorfeld eine gründliche Recherche über potenzielle Anbieter durchzuführen und sich eingehend über deren finanzielle Stabilität, Erfahrung und Reputation zu informieren. Es können auch unabhängige Bewertungen und Empfehlungen von Experten herangezogen werden, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Wem gehört die Immobilie bei einer Leib- bzw. Sofort Rente ?
Bei einer Vereinbarung zur Leibrente oder Sofortrente im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie werden in der Regel mehrere rechtliche Schritte unternommen, um die Rechte und Pflichten beider Parteien klar zu definieren und im Grundbuch sowie im notariellen Kaufvertrag festzuhalten. Zunächst wird der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Parallel dazu wird Ihr Wohnrecht als Verkäufer ebenfalls im Grundbuch eingetragen, um sicherzustellen, dass Sie weiterhin das Recht haben, die Immobilie zu bewohnen. Des Weiteren werden im notariellen Kaufvertrag sowohl das Wohnrecht als auch die Leibrente oder Sofortrente detailliert festgelegt. Dies umfasst unter anderem die Höhe der Rentenzahlungen, die Dauer der Zahlungen (lebenslang oder befristet), mögliche Anpassungsklauseln und weitere Vereinbarungen zwischen den Parteien. Die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch sowie die klare Definition der Leibrente oder Sofortrente im notariellen Kaufvertrag bieten rechtliche Sicherheit und Klarheit für beide Parteien und stellen sicher, dass die Vereinbarungen eingehalten werden. Es ist ratsam, sich bei der Ausgestaltung dieser Vereinbarungen von einem erfahrenen Notar und Experten unterstützen zu lassen.
Wer sind die Käufer einer Immobilienverrentung ?
Bei der Immobilienverrentung sind die Käufer in den meisten Fällen private Investoren, die oft eine Verbindung zur Region der zu verkaufenden Immobilie haben. Es ist ratsam, dass potenzielle Käufer darauf eingehen, da auch nach dem Verkauf oder der Verrentung eine Geschäftsbeziehung mit möglichen Überschneidungspunkten besteht. Im Vergleich zu einem herkömmlichen Immobilienverkauf bieten professionelle Unternehmen und Stiftungen ebenfalls eine Option. Insbesondere bei Unternehmen kann dies den Vorteil einer schnellen und diskreten Abwicklung bieten, was den gesamten Prozess erleichtern kann.
Welches Modell ist das beste Verrentungsmodell ?
Die Immobilienverrentung bietet viele Möglichkeiten die finanzielle Situation und Lebensqualität zu verbessern. Für viele ältere Menschen ist es ein langgehegter Wunsch, finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen und gleichzeitig in ihrer vertrauten Umgebung zu bleiben. Die Immobilienverrentung kann eine Lösung bieten, jedoch erscheint dieses Thema für Laien oft recht komplex. Dieser Umstand hindert viele Eigentümer daran eine fundierte Entscheidung zu treffen, ob die Verrentung Ihrer Immobilie sinnvoll ist und welches Modell am besten zu Ihren Wünschen und Anforderungen passt. Darüber hinaus bietet die Immobilienliquidität Eigentümern unter 65 Jahren die Möglichkeit liquide Mittel frei zu machen und weiterhin in der Immobilie zu verbleiben.
Im Mittelpunkt aller Überlegungen stehen die individuellen Wünsche und Voraussetzungen des Eigentümers. Da diese so vielfältig sind wie wir Menschen selbst, ist eine ganzheitliche und unabhängige Beratung unserer Ansicht nach der erste und wichtigste Schritt. Um dies sicherzustellen, bieten wir mit Heimvermögen nicht nur ein Modell, sondern greifen auf unser gesamtes Portfolio zurück. Im nächsten Schritt erhält der Eigentümer eine professionelle Wertermittlung und einen umfassenden Überblick über alle Modelle. Anschließend gilt es, die Vor- und Nachteile sowie die Rechte und Pflichten abzuwägen, um die richtige Entscheidung zu treffen. Wir stehen Ihnen während dieses Prozesses beratend zur Seite. Unsere Leistung bleibt bis zum Erfolgsfall kostenfrei und unverbindlich.
Wir laden Sie herzlich dazu ein, eine unverbindliche Beratung mit uns zu vereinbaren.
Team Bayern Gebiete München, Ingolstadt, Augsburg, Landshut, Regensburg, Nürnberg, Erlangen, Bayreuth, Bamberg, Würzburg, Rosenheim, Starnberg, Herrsching am Ammersee, Landsberg, Mühldorf am Inn, Waldkraiburg
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