Immer mehr Münchener Immobilieneigentümer ziehen die Verrentung der eigenen Immobilie in Betracht, da es eine attraktive Möglichkeit ist, das Immobilienvermögen zu nutzen. Doch was passiert, wenn eine Immobilie mit Erbpacht belastet ist? Ist eine Immobilienverrentung mit Erbpacht möglich ? In diesem Artikel betrachten wir die Kombination von Verrentung und Erbpacht, und beleuchten, ob dies eine praktikable Option für Immobilieneigentümer darstellt.
In München sind es vor allem die Stadt und die Kirche, die Erbbaurechte vergeben. Daneben spielen auch Brauereien, Stiftungen sowie Privatpersonen eine eher untergeordnete Rolle. Besonders wenn die Stadt München oder kirchliche Einrichtungen als Erbbaurechtsgeber fungieren, können sich für Interessenten Vorteile ergeben. Beispielsweise gestalten sich Vertragsverlängerungen oft flexibler, und auch der Kauf oder Verkauf von Immobilien auf Erbbaugrundstücken läuft in vielen Fällen unkomplizierter ab. Ein weiteres Plus: Kirchenmitglieder haben manchmal die Möglichkeit, von attraktiveren Vertragsbedingungen zu profitieren.
Was bedeutet Erbbaurecht
und wie wird die Kombination mit einer Immobilienverrentung kalkuliert ?
Die rechtliche Grundlage bildet das Erbbaurechtsgesetz (ERbbauRG). Der Erbbaurechtsvertrag regelt die Rechte und Pflichten sowohl des Erbbaurechtsgebers als auch des Erbbauberechtigten für den vereinbarten Zeitraum. Beim Erbbaurecht erwirbt man nicht das Grundstück selbst, sondern ausschließlich das darauf befindliche Gebäude und tritt in den bestehenden Erbbaurechtsvertrag ein. Aufgrund der hohen Grundstückspreis ist das Erbbaurecht in München eine häufig angewandte Form der Immobiliennutzung.
Interessant wird es, wenn man eine Immobilie im Erbbaurecht verkaufen möchte, aber dennoch plant, darin wohnen zu bleiben oder diese zu vermieten. Die Berechnung einer solchen Immobilienverrentung gestaltet sich jedoch deutlich komplexer als bei einer klassischen Immobilie ohne Erbpacht. Neben den üblichen Faktoren, die bei einer Verrentung berücksichtigt werden müssen, spielen zusätzliche Aspekte eine Rolle. Dazu gehören die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags, der Erbpachtzins und die Frage, ob eine Ausgleichszahlung für den Gebäudewert im Vertrag ausgeschlossen ist. Ein weiterer wichtiger Punkt ist, wie wahrscheinlich eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags ist – eine Entscheidung, die stark vom jeweiligen Erbbaurechtsgeber, wie der Stadt München oder einer kirchlichen Einrichtung, abhängt.
Wer eine Immobilienverrentung in München unter Erbpachtbedingungen plant, sollte diese Faktoren gründlich prüfen. Eine umfassende Beratung durch Experten ist in diesem Fall unerlässlich, um sowohl Chancen als auch Risiken angemessen abzuwägen und eine informierte Entscheidung zu treffen.
Worauf muss bei einem Verkauf einer Erbbaurechtsimmobilie geachtet werden ?
Beim Verkauf einer Erbbauimmobilie, gibt es einige wichtige Aspekte zu beachten, vor allem im Zusammenhang mit dem Erbpacht- oder Erbbaurecht. In der Regel erfolgt der Verkauf einer solchen Immobilie zwischen zwei Erbbaurechtsnehmern, wobei der Erbbaurechtsgeber oft nur eine formelle Rolle spielt. Dennoch gibt es oft Bestimmungen im Erbbaurechtsvertrag, die eine Zustimmung des Erbbaurechtsgebers oder sogar ein Vorkaufsrecht vorsehen. Solche Regelungen sind für den Erbbaurechtsnehmer meist unproblematisch, da der Käufer, der das Erbpachtgrundstück übernimmt, letztlich dafür sorgt, dass der Verkäufer seinen Erlös erhält.
Zustimmung zum Verkauf einer Erbbauimmobilie in München
Für die Immobilienverrentungen einer Erbbauimmobilie in München hängt die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers in einigen Fällen davon ab, dass der Käufer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt. Beispielsweise fordern Institutionen wie die Stadt München oder kirchliche Einrichtungen in der Regel, dass der Käufer 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt, um sicherzustellen, dass die zukünftige Zahlung des Erbpachtzinses gesichert ist. Bei privaten Erbbaurechtsgebern stellt dies in der Regel keine größere Hürde dar.
Stillhalteerklärung und Rangrücktrittsvereinbarung
Im Grundbuch steht das Erbbaurecht in der Regel über den eingetragenen Grundschulden, was bedeutet, dass eine Bank im Fall eines Kreditausfalls nicht ohne Weiteres eine Zwangsversteigerung einleiten kann. Deshalb fordern Banken oft eine Stillhalteerklärung, mit der der Erbbaurechtsgeber sich verpflichtet, im Falle eines Zahlungsausfalls des Käufers nicht sofort auf das Erbbaurecht zuzugreifen, sodass die Bank ihre Forderungen durch eine Verwertung der Immobilie absichern kann. Alternativ kann auch eine Rangrücktrittsvereinbarung getroffen werden, die der Bank Vorrang vor dem Erbbaurecht einräumt.
Öffentliche Erbbaurechtsgeber wie die Kirche oder die Stadt München sind oft bereit, eine solche Stillhalteerklärung zu unterschreiben, was den Verkaufsprozess deutlich erleichtern kann. Bei privaten Erbbaurechtsgebern ist diese Bereitschaft jedoch oft geringer, was eine Finanzierung durch Banken erschwert und somit den Verkauf oder Kauf einer Erbpachtimmobilie komplizierter machen kann.
Immobilienverrentung und Erbpacht in München
Besonders bei der Immobilienverrentung in München spielen die Bedingungen des Erbbaurechts eine wesentliche Rolle. Wer im Alter das Immobilienvermögen über eine Verrentung nutzen möchte, ohne ausziehen zu müssen, sollte sich genau über die Erbpachtregelungen informieren. Der Erbbaurechtsgeber, sei es die Stadt München, eine kirchliche Institution oder eine private Organisation, kann erheblichen Einfluss auf die Möglichkeiten und Konditionen einer Immobilienverrentung haben. Daher ist es ratsam, frühzeitig eine Beratung in Anspruch zu nehmen, um alle rechtlichen und finanziellen Aspekte der Erbpacht und Immobilienverrentung optimal zu berücksichtigen.
Insgesamt hängt der Erfolg einer Immobilienverrentung einer Erbbauimmobilie stark von der richtigen Kalkulation, Strategie und Vorbereitung ab.
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Die wichtigsten Modelle der Immobilienverrentung
1. Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht ist eine der beliebtesten Formen der Immobilienverrentung. Beim Nießbrauchrecht bleibt der Verkäufer lebenslang bzw. befristet berechtigt, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten, obwohl er das Eigentum verkauft hat. Laut einer Umfrage des Marktforschungsinstituts GfK bevorzugen 45 % der Eigentümer das Nießbrauchmodell, da es ihnen die Möglichkeit gibt, ihre Immobilie weiterhin zu vermieten und daraus Einnahmen zu generieren.
2. Wohnrecht
Beim Wohnrecht bleibt der Verkäufer berechtigt, weiterhin in der Immobilie zu leben. Allerdings darf er diese bei Auszug nicht vermieten. Dieses Modell eignet sich für Eigentümer, die langfristig in ihrem Zuhause bleiben wollen, ohne die finanziellen Verpflichtungen des Eigentums zu tragen. Das Wohnrecht kann auf Lebenszeit oder für eine festgelegte Dauer eingeräumt werden. In einer Befragung durch das IVD (Immobilienverband Deutschland) gaben rund 30 % der befragten Senioren an, das Wohnrecht als bevorzugtes Modell zu betrachten, da es ihnen die Sicherheit des Verbleibs in der eigenen Immobilie bietet.
3. Rückmietverkauf/ Rückanmietung/ Sale and leaseback
Bei einem Rückmietverkauf verkauft der Eigentümer seine Immobilie und mietet diese anschließend zurück. Dies bietet finanzielle Flexibilität, da der Verkauf Kapital freisetzt, während der Eigentümer weiterhin in der vertrauten Umgebung leben kann. Der Rückmietverkauf ist vor allem in Großstädten wie München beliebt. Dieses Modell bietet die höchste Auszahlung und Flexibilität.
4. Teilverkauf
Beim Teilverkauf wird nur ein Teil der Immobilie – in der Regel 20-50 % – verkauft. Der Eigentümer bleibt weiterhin Miteigentümer und zahlt eine Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil. Der Teilverkauf ermöglicht finanzielle Liquidität, während die Immobilie weiterhin genutzt wird und von einer eventuellen Wertsteigerung profitiert. Laut einer Erhebung des Forschungsinstituts empirica planen in den kommenden Jahren etwa 20 % der Eigentümer über 60 Jahre, einen Teilverkauf in Erwägung zu ziehen, um liquide Mittel freizusetzen. Allerdings ist der Teilverkauf mit Risiken und teilweise hohen Kosten verbunden, weshalb eine umfassende und fundierte Beratung wichtig ist.
5. Leibrente
Die Leibrente ist eines der traditionellsten Modelle der Immobilienverrentung. Eine Studie der Deutschen Leibrenten AG zeigt, dass das Modell besonders bei Senioren über 75 Jahren beliebt ist, da es ihnen eine sichere, lebenslange monatliche Zahlung bietet. Erfahrungsgemäß gehört dieses Modell zu den eher weniger lukrativen Möglichkeiten.
Warum sollte man eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufen ?
Ein zentraler Vorteil beim Erwerb einer Immobilie im Erbbaurecht liegt darin, dass diese in der Regel zu einem deutlich günstigeren Preis erworben werden kann. Dies gilt insbesondere in Regionen, in denen die Grundstückspreise ein sehr hohes Niveau erreicht haben. Viele Erbbaurechtsgeber, wie beispielsweise Kommunen oder Stiftungen, verfolgen dabei auch einen sozialen Aspekt und fördern durch günstige Konditionen den Wohnraum für Familien.
Durch den geringeren Kaufpreis einer Immobilie im Erbbaurecht sparen Sie zudem bei den Kaufnebenkosten, da diese in der Regel proportional zum Kaufpreis berechnet werden. Dies kann eine erhebliche Ersparnis bedeuten, insbesondere wenn die Bodenwerte in der entsprechenden Region sehr hoch sind.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass beim Erwerb einer Immobilie im Erbbaurecht neben dem Erbbauzins auch andere Aspekte zu berücksichtigen sind, wie zum Beispiel die verbleibenden Laufzeiten des Erbbaurechtsvertrags und eventuelle Anpassungsmöglichkeiten der Erbbauzinsen im Laufe der Zeit. Eine sorgfältige Prüfung der individuellen Vertragsbedingungen und eine umfassende Beratung sind empfehlenswert, um die finanziellen Vorteile und mögliche Risiken angemessen abzuwägen.
Worauf muss ich bei einer Immobilie mit Erbbaurecht achten ?
Beim Erwerb einer Immobilie im Erbbaurecht ist es von großer Bedeutung, die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags zu prüfen. Je geringer die Restlaufzeit ist, desto stärker sollte sich dies im Kaufpreis widerspiegeln. Eine kurzfristige Restlaufzeit kann den Wiederverkaufswert der Immobilie beeinflussen.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Höhe des Erbbauzinses und mögliche Staffelungen im Laufe der Zeit. Diese Informationen finden Sie im Erbbaurechtsvertrag, der alle relevanten Vereinbarungen und Bedingungen festhält.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Weiterverkauf einer Immobilie im Erbbaurecht mit abnehmender Restlaufzeit komplizierter werden kann. Potenzielle Käufer berücksichtigen bei ihren Kaufentscheidungen die verbleibende Zeit des Erbbaurechtsvertrags. Daher kann es ratsam sein, bei einem möglichen Weiterverkauf rechtzeitig zu handeln und den Verkaufsprozess sorgfältig zu planen.
Im nächsten Abschnitt können wir näher auf die verschiedenen Szenarien am Ende eines Erbbaurechtsvertrags eingehen, um ein umfassendes Bild zu vermitteln.
Was passiert am Ende der Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags?
Im Folgenden werden verschiedene Szenarien erläutert, die auftreten können:
1. Verkauf des Grundstücks durch den Erbbaurechtsgeber an den Erbbaurechtsnehmer mit Vorkaufsrecht. Der Grundstückspreis wird entsprechend dem Marktgeschehen festgelegt, was in vielen Regionen zu höheren Preisen führen kann.
2. Mit einer Vertragsverlängerung des Erbbaurechtsgebers wird ein neuer Erbbaurechtsvertrag abgeschlossen. Dies geht mit aktualisierten Konditionen und Laufzeiten einher.
3. Wenn der Erbbaurechtsgeber den Vertrag auslaufen lässt, ist es üblich, dass eine Entschädigung an den Erbbaurechtsnehmer gezahlt wird. Diese Entschädigung beläuft sich in der Regel auf etwa zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie ohne das dazugehörige Grundstück. Es ist jedoch wichtig, zu beachten, dass in seltenen Fällen die Entschädigung ausgeschlossen sein kann. Daher empfehlen wir Ihnen dringend, den Erbbaurechtsvertrag sorgfältig zu prüfen und die Vereinbarungen von einem Fachmann überprüfen zu lassen.
Wie wird der Wert einer Immobilie mit Erbbaurecht ermittelt ?
Eine pauschale Aussage oder Formel zur Berechnung der Entschädigung kann in diesem Zusammenhang leider nicht gegeben werden. Wie bereits erwähnt, hängt die Entschädigung von verschiedenen individuellen Aspekten ab, die geprüft und bewertet werden müssen. Diese Faktoren werden in Beziehung zum Wert einer vergleichbaren Immobilie ohne Erbbaurecht gesetzt. Es ist daher ratsam, eine genaue Analyse durchzuführen, um eine angemessene Entschädigung zu ermitteln.
Immobilienverrentung und Erbpacht
Im Mittelpunkt aller Überlegungen stehen die individuellen Wünsche und Voraussetzungen des Eigentümers. Da diese so vielfältig sind wie wir Menschen selbst, ist eine ganzheitliche und unabhängige Beratung unserer Ansicht nach der erste und wichtigste Schritt. Um dies sicherzustellen, bieten wir mit Heimvermögen nicht nur ein Modell, sondern greifen auf unser gesamtes Portfolio zurück. Im nächsten Schritt erhält der Eigentümer eine professionelle Wertermittlung und einen umfassenden Überblick über alle Modelle. Anschließend gilt es, die Vor- und Nachteile sowie die Rechte und Pflichten abzuwägen, um die richtige Entscheidung zu treffen. Wir stehen Ihnen während dieses Prozesses beratend zur Seite. Unsere Leistung bleibt bis zum Erfolgsfall kostenfrei und unverbindlich.
Wir laden Sie herzlich dazu ein, eine unverbindliche Beratung mit uns zu vereinbaren.
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