Die Entscheidung zwischen Rückmietung und Wohnungsrecht stellt viele Immobilieneigentümer vor eine Herausforderung, insbesondere im Rahmen der Immobilienverrentung oder zur Überbrückung von Umzügen und finanziellen Engpässen. Beide Modelle bieten gewisse Vor- und Nachteile, die bei der Entscheidung berücksichtigt werden sollten. In diesem Artikel vergleichen wir die Rückanmietung und das Wohnungsrecht, um Immobilieneigentümern eine fundierte Entscheidungshilfe zu bieten.
Banken bieten überwiegend die Variante der Rückanmietung an, weshalb diese auch bekannter ist. Allerdings ist es wichtig zu beachten, dass dieses Modell gewisse Risiken birgt, über die oft nicht gesprochen wird. Im weiteren Verlauf dieses Artikels werden wir genauer auf diese Risiken eingehen. Doch zunächst möchten wir die beiden Modelle - Rückanmietung und Wohnungsrecht - näher erläutern, um ein besseres Verständnis für die Begrifflichkeiten zu schaffen.
Was ist der Verkauf mit einer Rückanmietung ?
Bei der Rückanmietung handelt es sich um ein Modell, bei dem der Eigentümer seine Immobilie an einen Käufer verkauft und gleichzeitig das Recht erwirbt, die Immobilie weiterhin als Mieter zu bewohnen. Der Verkaufserlös wird in einer Summe direkt nach der Beurkundung beim Notar bezahlt. Dieser Betrag kann für die Ablöse bestehender Kredite, für Investitionen oder Verbesserung der Lebensqualität genutzt werden. Außerdem ist es möglich den Verkaufserlös in eine befristete oder lebenslange Rente umzumünzen.
Wie funktioniert die Rückanmietung einer Immobilie?
Anstatt einen herkömmlichen Mietvertrag aufzusetzen, wird die Mietvereinbarung notariell festgehalten. Hierbei wird individuell zwischen dem Eigentümer und dem Käufer der Immobilie die Höhe der Miete, die Laufzeit des Vertrags und eventuelle Instandhaltungspflichten vereinbart. Es wird dringend empfohlen, den Ausschluss einer möglichen Eigenbedarfskündigung notariell aufzunehmen, um das nötige Maß an Sicherheit zu gewährleisten.
Welche Risiken hat der Rückmietkauf ?
Ein Aspekt über den selten gesprochen wird, sind die Risiken, die für den Verkäufer auftreten können. Diese entstehen durch den Umstand, dass nach dem Verkauf zwar eine notarielle Mietvereinbarung besteht, der Verkäufer aber aus dem Grundbuch gelöscht wird und die Mietvereinbarung hier nicht eingetragen wird. Folgender Nachteil kann hieraus entstehen:
Erfahrungsgemäß werden Käufer die Immobilie finanzieren wollen oder müssen. Eine gute Bonität vorausgesetzt, wird die finanzierende Bank eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen. Falls der Käufer seinen monatlichen Ratenzahlungen nicht mehr nachkommt, kann die Immobilie in die Zwangsversteigerung gehen. In diesem Fall wird die vorher geschlossen Mietvereinbarung wertlos und der Verkäufer muss die Immobilie verlassen.
Wie kann ich mich gegen das Risiko der Zwangsversteigerung bei einem Rückmietkauf absichern ?
Möglichkeit 1: Mietzahlungen auf das Finanzierungskonto
Falls die Höhe der Mietzahlungen mindestens die der vereinbarten Raten bei der Bank entspricht, kann die Zahlung direkt an die Bank gehen. Somit hat der Verkäufer die Sicherheit, dass die Finanzierung weiter bedient wird. Falls der Käufer dieser Vorgehensweise zustimmt, bleibt ein kleines Restrisiko, da der Käufer andere Verpflichtungen haben kann und mit seinem gesamten Vermögen haftet.
Möglichkeit 2: Vorkaufsrecht im Grundbuch bei Rückanmietung
Als Verkäufer können Sie sich ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen lassen. Falls der Käufer also in finanzielle Schwierigkeiten kommt und verkaufen möchte, haben Sie die Möglichkeit die Immobilie zurückzukaufen. Allerdings ist der Sicherheitsfaktor recht gering, da es eventuell vor der Zwangsversteigerung nicht zu einem freien Verkauf kommt und der Verkäufer somit nicht von seinem Vorkaufsrecht gebrauch machen kann. Darüber hinaus muss der Verkäufer den Geldbetrag für einen möglichen Kauf aufbringen bzw. zurückhalten, was nicht ursprünglich nicht das Ziel des Rückmietkaufs ist.
Möglichkeit 3: Eintragung Wohnungsrecht im Grundbuch
Der Verkauf erfolgt auf das Basis eines entgeltlichen Wohnungsrechts. Dieses bietet aufgrund der Grundbucheintragung eine höhere Sicherheit (abhängig von der Rangstelle der Eintragung.
Was ist ein Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht ?
Das Wohnungsrecht ist ein rechtlicher Begriff, der das Recht einer Person bezeichnet, eine bestimmte Immobilie lebenslang oder für einen vereinbarten Zeitraum zu bewohnen. Vergleichbar mit der Rückanmietung bleibt der Verkäufer nach dem Verkauf weiter in der Immobilie und zahlt hierfür ein monatliches Entgelt. Das Wohnungsrecht wird in einem notariellen Vertrag geregelt und beinhaltet die genauen Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien. Im Gegensatz zur Rückanmietung erfolgt ein zusätzlicher Eintrag im Grundbuch.
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Vorteile Rückanmietung oder Wohnungsrecht ?
Liegen die Vorteile bei der Rückanmietung oder dem Wohnungsrecht ?Im Gegensatz zur Rückanmietung bietet das Wohnungsrecht den entscheidenden Vorteil, im Falle einer möglichen Zwangsversteigerung der Immobilie. Durch die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch an erster Rangstelle bleibt das Wohnrecht bestehen, auch wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt. In diesem Fall ändert sich lediglich der juristische Eigentümer der Immobilie, während das Wohnrecht weiterhin Bestand hat. Dies bietet dem Berechtigten eine gewisse Sicherheit und schützt ihn vor dem Verlust des Wohnrechts. Es ist jedoch wichtig, dass das Wohnungsrecht korrekt und rechtlich einwandfrei im Grundbuch eingetragen wird, um seine Wirksamkeit zu gewährleisten.
Was ist der Nachteil des Wohnungsrecht im Vergleich zur Rückanmietung ?
Eine erstrangige Absicherung des Wohnrechts im Grundbuch kann jedoch auch Auswirkungen auf den potenziellen Verkauf der Immobilie haben. Da das Wohnrecht im Grundbuch eine prioritäre Position einnimmt, wird es für potenzielle Käufer schwierig, eine Finanzierung für den Kauf der Immobilie zu erhalten. Die meisten Banken sind zögerlich, eine Finanzierung für eine Immobilie anzubieten, bei der ein fremdes Wohnungsrecht besteht. Dadurch wird der potenzielle Käuferkreis eingeschränkt und der Verkauf der Immobilie kann erschwert werden. Die eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeit kann sich auch auf den Verkaufserlös auswirken. Verkäufer müssen sich zwischen einem höheren Verkaufserlös und einer maximalen Sicherheit entscheiden. Ein gesunder Mittelweg kann eine Eintragung des Wohnrechts an zweiter Rangstelle im Grundbuch sein.
Fazit Vergleich Immobilienverkauf mit Rückanmietung oder Wohnrecht
Bei der Fragen eine Immobilie mit Rückanmietung oder Wohnrecht zu verkaufen, sind alle Risiken und Chancen sorgfältig abzuwägen, bevor man eine Entscheidung trifft. Verkäufer müssen zwischen einem potenziell höheren Verkaufserlös und maximaler Sicherheit wählen. Es ist ratsam, sich mit Experten wie Heimvermögen auszutauschen, die sich auf Immobilienliquidität und Verrentung spezialisiert haben. Eine unverbindliche Beratung kann dabei helfen, die individuellen Bedürfnisse und Ziele zu klären und die bestmögliche Lösung zu finden. Es ist wichtig, gut informiert zu sein, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und die eigenen Interessen bestmöglich wahr zu machen.
Immobilie verkaufen & wohnen bleiben.
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