Nachdem Verbraucherschutzorganisationen und die Stiftung Warentest immer wieder auf die Risiken eines Teilverkaufs hingewiesen haben, warnt nun auch die Bafin vor dem Teilverkauf.
Wenn man den Behauptungen der Anbieter Glauben schenken möchte, scheint der Teilverkauf eine optimale Lösung für Eigenheimbesitzer zu sein. Es wird behauptet, dass er Vorteile wie Liquidität, Flexibilität und mögliche zukünftige Wertsteigerungen in sich vereint. Es ist daher nicht verwunderlich, dass dieses Modell bei vielen Eigentümern immer mehr Interesse weckt.
In diesem Artikel werden wir den Teilverkauf objektiv betrachten und untersuchen, für wen er sinnvoll sein kann und in welchen Situationen er eine gute Lösung darstellt. Wir werden uns kritisch mit diesem Thema auseinandersetzen und alle relevanten Aspekte beleuchten.
Was genau ist ein Teilverkauf?
Beim Teilverkauf einer Immobilie verkauft der Eigentümer einen Teil seines Eigentums und erhält sofort den Kaufpreis für diesen Anteil. Je nach Anbieter kann der verkaufbare Anteil zwischen 10 % und 50 % liegen. Durch den Verkauf des Anteils verliert der Eigentümer zwar die Eigentumsrechte an diesem Teil, behält jedoch das Recht, die gesamte Immobilie weiterhin zu nutzen. Allerdings wird dafür ein Entgelt fällig, das am besten mit einer Miete vergleichbar ist.
Für die Nutzung der gesamten Immobilie nach dem Teilverkauf wird ein jährlicher Zins berechnet. Die genaue Höhe dieses Zinses hängt von der Zinsfestschreibung ab, die im Vertrag festgelegt wird. Die Zinsfestschreibung ist ein Zeitraum, über den der Zinssatz unverändert bleibt. Sie kann beispielsweise für 5, 10 oder 15 Jahre festgelegt werden. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann der Zinssatz neu vereinbart werden, abhängig von den aktuellen Marktbedingungen.
Es ist wichtig zu beachten, dass der verkaufte Anteil der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt möglicherweise zurückgekauft werden kann. Der Rückkaufpreis richtet sich dann nach dem aktuellen Wert des Anteils. Dies ermöglicht es dem Eigentümer, in Zukunft wieder volles Eigentum an der Immobilie zu erlangen, falls gewünscht.
Der Teilverkauf einer Immobilie kann für Eigentümer eine interessante Option sein, um schnell zu liquiden Mitteln zu gelangen, während sie dennoch die Nutzung der Immobilie fortführen können. Es ist jedoch ratsam, sich zunächst zu informieren und professionelle Ratschläge einzuholen, um die spezifischen Bedingungen und Auswirkungen eines solchen Verkaufs zu verstehen.
Das Modell "Teilverkauf" unter die Lupe genommen. Lohnt sich der Teilverkauf ?
Wir möchten das Modell weder verteufeln noch bedingungslos empfehlen. Die Frage, für wen es sich lohnt, hat keine eindeutige Antwort - es hängt von verschiedenen Faktoren ab. Lassen Sie uns die Vor- und Nachteile im direkten Vergleich genauer betrachten:
Höhe des Entgelts im Vergleich zur örtlichen Miete:
Wie bereits erwähnt, zahlen Sie ein Entgelt für den verkauften Anteil, welches sich nicht nach der ortsüblichen Miete, sondern nach einem Zinssatz richtet. Derzeit liegt dieser Zinssatz bei 5,2 % bis 6,5 % (Stand: Februar 2023), abhängig von der gewählten Zinsbindung. Im Vergleich dazu liegt die ortsübliche Miete in der Regel zwischen 2,5 % und 4,5 %.
Hier ist ein vereinfachtes Rechenbeispiel, das die Miete und den Zinssatz gegenüberstellt:
Immobilienwert 500.000 €
Verkaufter Anteil in % 50 %
Verkaufter Anteil in € 250.000 €
Monatliches Entgelt bei 5,2% 1.083 €
Monatliche Miethöhe bei 3,5 % 729 €
Somit liegt der Teilverkauf mit 354 € im Monat bzw. 4.428 € im Jahr deutlich über dem Mietniveau.
Kosten des Teilverkaufs während der Zinsbindung
Aufgrund der beschriebenen Höhe des Entgelts, kommt über die Laufzeit eine beträchtliche Summe zusammen. Bleiben wir bei unserem o.g. Beispiel um auch hier eine Übersicht zu erhalten.
Monatliches Entgelt 1.083 €
Jährliches Entgelt 12.996 €
Entgelt für 10 Jahre 129.960 €
Risiko zum Ende der Zinsbindung
Nach Ablauf der Zinsbindung wird ein neuer Zinssatz berechnet, der zu diesem Zeitpunkt gültig ist. Wenn der Zinssatz gesunken ist, kann das vorteilhaft sein, aber wenn der Zinssatz gestiegen ist, können erhebliche Unterschiede entstehen. Dies stellt ein unvorhersehbares Zinsrisiko dar, von dem sich der Eigentümer bewusst sein muss.
Das Risiko wenn der Wert der Immobilie nicht steigt
Die Kosten für den Rückkauf des Anteils sowie die potenzielle Wertsteigerung von mindestens 13 % können für den Teilverkäufer finanzielle Verluste bedeuten, wenn die Marktentwicklung nicht entsprechend ist.
Darüber hinaus können bei einem vollständigen Verkauf der Immobilie zusätzliche Kosten in Form eines höheren Durchführungsentgelts anfallen. Dies erhöht das Risiko für den Teilverkäufer, insgesamt zwischen 17 % und 19 % des Gesamtwerts zu verlieren.
Es ist wichtig, dass jeder potenzielle Teilverkäufer diese Risiken vollständig versteht und sorgfältig abwägt, bevor er sich auf eine solche Vereinbarung einlässt. Es empfiehlt sich, die genauen Vertragsbedingungen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Raten einzuholen, um die potenziellen finanziellen Auswirkungen besser einschätzen zu können.
Laufende Kosten und außergewöhnliche Belastungen
In den meisten Fällen tragen die Nutzer gemäß den Vertragsbedingungen des Teilverkaufs die laufenden Kosten, einschließlich außergewöhnlicher Belastungen wie Sonderumlagen. Diese Kosten werden einseitig auf die Nutzer verteilt, obwohl der Investor ebenfalls Eigentümer ist.
Daher ist es für Eigentümer wichtig, künftige Kosten so weit wie möglich einzukalkulieren und zu berücksichtigen.
Fazit:
Der Teilverkauf aufgrund der Kostenverteilung, des hohen Entgelts, der möglichen Durchführungsentgelte und des Risikos von Zinsanpassungen, in den meisten Fällen nicht die beste Lösung. Dennoch kann der Teilverkauf in bestimmten Situationen sinnvoll sein. Zum Beispiel für Eigentümer, die nur eine kurzfristige finanzielle Überbrückung benötigen und keine Zugriffsmöglichkeit auf günstige Optionen wie herkömmliche Darlehen oder eine Umkehrhypothek haben.
Vorteile:
Schnelle Abwicklung
Diskretion, da die Immobilie nicht am freien Markt angeboten wird
Liquidität
Rückkaufoption
Partizipation an zukünftiger Marktentwicklung
Nachteile
Hohes Entgelt
Evtl. Durchführungsentgelt
Zinsrisiko
Ungleiche Verteilung der gewöhnlichen und außergewöhnlichen Kosten
Alles in allem sollten die eigenen Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten im Hinblick auf den Kosten- und Nutzenaspekt abgewogen werden, um festzustellen, ob der Teilverkauf eine geeignete Lösung ist. Die Immobilienverrentung bietet viele Möglichkeiten die finanzielle Situation und Lebensqualität zu verbessern.
Im Mittelpunkt aller Überlegungen stehen die individuellen Wünsche und Voraussetzungen des Eigentümers. Da diese so vielfältig sind wie wir Menschen selbst, ist eine ganzheitliche und unabhängige Beratung unserer Ansicht nach der erste und wichtigste Schritt. Um dies sicherzustellen, bieten wir mit Heimvermögen nicht nur ein Modell, sondern greifen auf unser gesamtes Portfolio zurück. Im nächsten Schritt erhält der Eigentümer eine professionelle Wertermittlung und einen umfassenden Überblick über alle Modelle. Anschließend gilt es, die Vor- und Nachteile sowie die Rechte und Pflichten abzuwägen, um die richtige Entscheidung zu treffen. Wir stehen Ihnen während dieses Prozesses beratend zur Seite. Unsere Leistung bleibt bis zum Erfolgsfall kostenfrei und unverbindlich.
Wir laden Sie herzlich dazu ein, eine unverbindliche Beratung mit uns zu vereinbaren.
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