Wie wird eine Immobilienrente bzw. Leibrente berechnet? In unserem Schritt-für-Schritt-Leitfaden erläutern wir Ihnen, wie Sie eine vereinfachte Berechnung eigenständig durchführen können und worauf es noch ankommt.
Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Immobilienrente bzw. Verrentung ?
Zunächst möchten wir eine klare Unterscheidung zwischen der Immobilienrente und der Leibrente treffen. Die Immobilienrente bietet grundsätzlich die Möglichkeit, das Kapital aus der eigenen Immobilie zu nutzen und dennoch darin zu wohnen. Die Art der Auszahlung ist dabei nicht ausschlaggebend und kann entweder als Einmalzahlung oder in Form einer Mischung aus Einmalzahlung und monatlicher Rente erfolgen. Bei der Leibrente handelt es sich hingegen um eine regelmäßige monatliche Zahlung, die bis zum Lebensende des Berechtigten erfolgt.
Wie wird die Leibrente & Immobilienrente gesichert ?
In beiden Varianten erfolgt die Vereinbarung notariell und wird im Grundbuch eingetragen. Um das Wohnen zu sichern, wird die Immobilie entweder mit einem Wohnrecht oder Nießbrauchrecht belastet. Hier ist die Rangstelle der Eintragung im Grundbuch entscheidend. Darüber hinaus ist es wichtig, eine Regelung bezüglich laufender und außergewöhnlicher Kosten zu treffen, um alle relevanten Aspekte abzudecken. Durch eine klare Vereinbarung wird die rechtssichere Grundlage geschaffen, die die Interessen beider Parteien angemessen berücksichtigt.
Welche Unterlagen benötige ich für die Berechnung?
1. Aktueller Wert der Immobilie : Marktwert bzw. Verkehrswert
2. Höhe der jährlich erzielbaren Miete
3. Alter und Geschlecht der begünstigten Personen
4. Statistische Lebenserwartung gemäß Bundesministerium für Finanzen
Falls Ihnen das zu aufwändig ist, helfen wir Ihnen die Informationen zu beschaffen.
Berechnungsformel der Leibrente
Im vorliegenden Szenario nehmen wir an, dass es sich um eine lebenslange und unentgeltliche Immobilienrente handelt. Das bedeutet, dass der Eigentümer seine Immobilie veräußert, aber lebenslanges Wohnrecht behält und keine Miete oder Rente für die Nutzung der Immobilie entrichtet. Entgegen der Gesetzgeberregelung kalkulieren Käufer von Verrentungsimmobilien mit der tatsächlichen Lebenserwartung anstatt dem Barwert (Kapitalwert). Daher dient in diesem Beispiel die Lebenserwartung als Grundlage für die Berechnung.
Schritt 1 zur Berechnung der Leibrente: Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht ihrem Marktwert in einem Zustand, in dem sie leersteht und bezugsfrei ist. Dabei werden mögliche Kredite und Belastungen, die auf der Immobilie lasten könnten, nicht in die Berechnung einbezogen. Der Verkehrswert bildet somit eine Grundlage für die Berechnung. Es ist zu beachten, dass der Verkehrswert nur eine Momentaufnahme darstellt und sich je nach Marktlage ändern kann.
Schritt 2 zur Berechnung der Leibrente: Wohnwert
In der vereinfachten Kalkulation entspricht der Wohnwert den entgangenen Mieteinnahmen für den Käufer. Hierbei wird der Jahresmietwert mit der Lebenserwartung gemäß der Sterbetafel multipliziert Hier geht´s zur Sterbetafel. Sollten mehrere Begünstigte vorhanden sein, ist die Lebenserwartung der länger lebenden Person ausschlaggebend. Es ist zu beachten, dass dies nur eine vereinfachte Berechnung darstellt und individuelle Faktoren wie Inflation und zukünftige Lebensumstände in einer umfassenden Analyse berücksichtigt werden sollten.
Schritt 3 : Berechnung des Auszahlungswert d. Immobilienverrentung
Um den Auszahlungsbetrag im Falle einer Verrentung der eigenen Immobilie zu erhalten, wird der errechnete Wohnwert vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Die Differenz ergibt den Auszahlungsbetrag, den der Verkäufer als Einmalzahlung erhalten oder in eine Leibrente umwandeln kann.
Schritt 4: Berechnung der Leibrente
Für die Berechnung der Höhe der Leibrente wird der errechnete Auszahlungsbetrag auf die verbleibende Lebenserwartung des Verkäufers verteilt. Dabei wird berücksichtigt, wie viele Jahre der Verkäufer voraussichtlich noch leben wird, basierend auf der Sterbetafel. Die Leibrente wird somit in regelmäßigen Raten bis zum Lebensende des Verkäufers ausgezahlt, wodurch eine finanzielle Absicherung gewährleistet wird. Es ist wichtig, diese Berechnungen sorgfältig durchzuführen, um eine faire und angemessene Höhe der Leibrente zu ermitteln.
Auch wenn der Wert der Auszahlungssumme aufgrund eines längeren Lebens des Verkäufers aufgebraucht sein sollte, wird die Auszahlung der Leibrente weiterhin bis an das Lebensende des Verkäufers fortgesetzt. Dies bedeutet, dass der Verkäufer trotz einer möglichen Überzahlung weiterhin monatliche Zahlungen erhält, bis er verstorben ist.
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Beispielrechnung zur Leibrente:
In dieser Beispielrechnung handelt es sich um einen 80 jährigen Verkäufer und ein Reihenhaus im Wert von 500.000 €.
Schritt 1: Verkehrswert = 500.000 €
Schritt 2: Wohnwert = 121.350 €
Lebenserwartung: 8,09 Jahre
Mietwert: 15.000 €
Berechnung:
15.000 € x 8,09 Jahre = 121.350 €
Schritt 3: Auszahlungssumme = 378.650 €
Berechnung:
Verkehrswert - Wohnwert= Auszahlungssumme
500.000 € - 121.350 € = 378.650 €
Schritt 4: Leibrente = 3.900 €
Berechnung:
Auszahlungssumme/ Lebenserwartung/12 = Leibrente
378.650 € / 8,09 / 12= 3.900 €
Es ist von großer Bedeutung, die Entscheidung für eine Immobilienrente oder Leibrente nicht allein von der Höhe der Auszahlung abhängig zu machen. Vielmehr sollten Verkäufer zusätzlich auf folgende Punkte achten:
1. Wohnrecht oder Nießbrauch: Klären Sie die genauen Bedingungen und Regelungen bezüglich des Wohnrechts oder Nießbrauchrechts. Stellen Sie sicher, dass Ihre Wohnsituation und Ihre Rechte als Bewohner der Immobilie ausreichend abgesichert sind.
2. Laufzeit der Zahlungen: Prüfen Sie die Dauer und Laufzeit der Zahlungen bei einer Leibrente. Die Höhe der monatlichen Zahlungen kann von der verbleibenden Lebenserwartung abhängen, daher ist es wichtig, eine realistische Prognose zu treffen.
3. Zukünftige Kosten und Inflation: Berücksichtigen Sie mögliche zukünftige Kosten und die Inflation, die die Kaufkraft Ihrer Zahlungen beeinflussen können.
4. Flexibilität: Informieren Sie sich über die Möglichkeiten, die Vereinbarung gegebenenfalls anzupassen oder zu beenden, falls Sie Ihre Lebensumstände ändern sollten.
5. Beratung: Suchen Sie den Rat von Experten und lassen Sie sich ausführlich beraten, um die individuell beste Lösung für Ihre persönliche Situation zu finden.
Eine gründliche Analyse und eine umfassende Beratung sind unerlässlich, um eine fundierte Entscheidung zu treffen, die Ihren Bedürfnissen und Wünschen am besten entspricht. Die Firma Heimvermögen steht Ihnen als Experte im Bereich der Immobilienliquidität und Verrentung gerne zur Verfügung und bietet unverbindliche Beratungen an, um Sie bei der Auswahl der passenden Lösung zu unterstützen. Lassen Sie sich jetzt unverbindlich beraten und erhalten Sie Ihren kostenfreien persönlichen Vorschlag.
Fachbereiche : Nießbrauch | Wohnrecht | Rückanmietung | Leibrente | Sofortrente |Sale and Leaseback
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