Vermögensaufbau und Altersvorsorge mit Immobilien
Vermögensaufbau und Altersvorsorge mit Immobilien
Rückmietverkauf
(Sale and lease back/ Rückanmietung)
Wissen & Rechtliches
Wie kann ich finanziell unabhängiger sein und trotzdem meine Immobilie weiter bewohnen. Viele Modelle bzw. Anbieter der klassischen Immobilienverrentung bieten aufgrund der anfänglichen hohen Abschläge zu wenig Flexibilität. Das Modell Sale & Lease Back schließt genau diese Lücke. Es bietet altersunabhängig die Möglichkeit die Liquidität der eigenen Immobilie zu nutzen.
Was bedeutet Rückmietverkauf bzw. wie funktioniert das?
Bei dem Modell des Rückmietverkaufs verkauft der Eigentümer seine Immobilie, behält aber das Recht, als Mieter weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Diese Vereinbarung wird in der Regel notariell festgehalten, um die höchstmögliche Sicherheit für beide Parteien zu gewährleisten.
Ein wichtiger Aspekt bei dem Rückmietverkauf ist die Ausschlussklausel für Eigenbedarfskündigungen. Durch den notariellen Ausschluss wird festgelegt, dass der neue Eigentümer die Immobilie nicht aus eigenem Bedarf heraus kündigen kann. Dies bietet dem bisherigen Eigentümer, der nun als Mieter agiert, zusätzliche Sicherheit und gewährleistet, dass er auch langfristig in der Immobilie wohnen bleiben kann.
Der notarielle Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung stellt sicher, dass die Vereinbarung zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem neuen Eigentümer rechtsverbindlich ist und nicht durch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aufgelöst werden kann. Dadurch wird dem bisherigen Eigentümer Kontinuität und Stabilität in Bezug auf seine Wohnsituation gewährleistet.
Wie hoch ist die Miete bei einem Rückmietverkauf ?
Beim Rückmietverkauf wird eine monatliche Miete vereinbart, die sich an der Regel an der ortsüblichen Miete orientiert. Der Mietvertrag wird zwischen dem Verkäufer (jetzt Mieter) und dem neuen Eigentümer (Vermieter) geschlossen. Hierbei gelten die üblichen mietrechtlichen Bestimmungen, wie beispielsweise Kündigungsfristen und Mieterrechte.
Gilt die Rückanmietungsvereinbarung auch bei einem Weiterverkauf ?
Der neue Käufer ist verpflichtet, im Falle eines Verkaufs die bestehende Vereinbarung dem potenziellen neuen Käufer mitzuteilen. Durch die notarielle Aufnahme der Bedingungen bleibt die Vereinbarung auch im Falle eines Weiterverkaufs verbindlich.
Muss ich Nebenkosten zahlen und
wer kommt für die Instandhaltung auf ?
Der Verkäufer, der später als Rückanmieter agiert, die umlagefähigen Kosten, welche vom Gesetzgeber definiert sind. Umlagefähige Kosten sind dabei diejenigen Kosten, die mit der Bewirtschaftung und dem Betrieb der Immobilie verbunden sind und nach einem Verteilerschlüssel auf die Nutzer umgelegt werden können. Typische umlagefähige Kosten sind beispielsweise Heizkosten, Wasserkosten, Müllgebühren und Hausmeisterkosten. Die genaue Aufstellung der umlagefähigen Kosten ist im Mietvertrag oder in der Vereinbarung zum Wohnrecht festgelegt.
Die nicht umlagefähigen Kosten, die Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen, sowie außerordentliche Kosten, obliegen hingegen in der Regel dem neuen Eigentümer. Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer für die Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen verantwortlich ist, die über die normalen Abnutzungserscheinungen hinausgehen. Diese Kosten sind nicht umlagefähig und werden in der Regel vom Eigentümer getragen.
Habe ich ein Risiko von steigenden Mieten ?
Unsere Empfehlung ist einen Staffelmietvertrag oder Staffeln beim Entgelt zu verwenden. Ein Staffelmietvertrag ist eine Vereinbarung, bei der die Miete in regelmäßigen Abständen, oft jährlich, ansteigt. Dies kann Ihnen als Mieter Planungssicherheit geben, da Sie im Voraus wissen, wie sich die Miete über einen bestimmten Zeitraum entwickeln wird. Es schützt Sie auch vor plötzlichen und extremen Mietanpassungen.
Es ist wichtig, dass die Staffelmiete oder die Staffeln beim Abschluss in der Vereinbarung klar und eindeutig festgelegt werden, einschließlich der genauen Höhe der Mietsteigerungen und der Zeitpunkte, zu denen sie eintreten. Es ist ratsam, einen Fachanwalt oder Notar hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass der Staffelmietvertrag oder die Staffeln beim Entgelt den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und die Interessen beider Parteien angemessen berücksichtigt werden.
Wie wird der Verkaufspreis für den Rückmietverkauf ermittelt ?
Die Basis für alle Berechnungen ist eine professionelle Wertermittlung der Immobilie. Außerdem werden die ortsübliche Miete und die marktübliche Verzinsung herangezogen. Ebenso fließen Bewirtschaftungskosten und erwartbare Reparaturen und Instandhaltungskosten ein. Abhängig von der voraussichtlichen bzw. befristeten Dauer und der ortsüblichen Miete, wird die Höhe der Miete, die jeweilige Staffelhöhe und der Verkaufspreis ermittelt.
Für wen eignet sich der Rückmietverkauf und welche Vorteile hat er ?
Bei einem Rückmietverkauf mit monatlicher Miete kann der Verkäufer den höchstmöglichen Verkaufspreis erzielen, da keine Abschläge wie beim Nießbrauch gemacht werden müssen.
Ein weiterer Vorteil der Rückanmietung mit monatlicher Miete besteht in der Flexibilität des Verkäufers. In der Regel kann die Vereinbarung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten beendet werden, was dem Verkäufer die Möglichkeit gibt, seine Wohnsituation anzupassen oder alternative Wohnmöglichkeiten zu finden.
Warum sollte ich einen Rückmietverkauf abschließen ?
Es gibt verschiedene Gründe, warum Menschen die Liquidität aus ihrer Immobilie nutzen möchten und sich für das Modell Sale & Lease Back entscheiden. Einer der häufigsten Gründe ist die Möglichkeit, bestehende Finanzierungen abzulösen und sich dadurch von Schulden zu befreien. Dies schafft finanzielle Freiheit und eröffnet neue Möglichkeiten, lang gehegte Träume zu verwirklichen.
Ein weiterer Grund liegt in einem gesellschaftlichen Wandel, bei dem immer mehr Menschen den Fokus darauf legen, im Hier und Jetzt zu leben. Die Kreditschuld und ungeplante Kosten einer Immobilie können als Belastung empfunden werden, die einem freien und unbeschwerten Lebensstil im Wege stehen. Das Modell Sale & Lease Back bietet hier eine Lösung, bei der man die Immobilie weiterhin bewohnen kann, jedoch ohne die finanziellen Verpflichtungen und Sorgen, die mit einer eigenen Immobilie einhergehen können.
Durch den Verkauf der Immobilie und die anschließende Rückmietung erhält der Eigentümer sofortige Liquidität, die er nach eigenem Ermessen nutzen kann. Dies kann zum Beispiel dazu dienen, neue Lebenspläne zu verwirklichen, Investitionen zu tätigen oder einfach eine finanzielle Sicherheit für die Zukunft aufzubauen.
Es ist wichtig zu beachten, dass das Modell Sale & Lease Back sorgfältig geprüft und individuell an die Bedürfnisse und Ziele jedes Einzelnen angepasst werden sollte. Es empfiehlt sich, eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die finanziellen und rechtlichen Aspekte zu verstehen und fundierte Entscheidungen zu treffen.
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