Vermögensaufbau und Altersvorsorge mit Immobilien
Vermögensaufbau und Altersvorsorge mit Immobilien
Wertermittlung Immobilie
Verkehrswert | Marktwert
Der Marktwert und der Verkehrswert können als Synonym verwendet werden. Grundsätzlich ist damit gemeint, zu welchem Preis eine Immobilie im offenen Markt gehandelt werden könnte. Die genaue Definition regelt der §194BauGB. Der genaue Gesetzestext lautet:"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren wird klassischerweise in der Immobilienbewertung angewandt, wenn ausreichend Vergleichsdaten für ähnliche Immobilien vorhanden sind.
Es eignet sich besonders für die Bewertung von:Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser und Grundstücken (Bodenwert). Dabei werden die Verkaufspreise (nicht Angebotspreise) vergleichbarer Objekte herangezogen und mittels Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen auf das Bewertungsobjekt angepasst.
Verfahrungsgrundsatz
Das Vergleichswertverfahren kann als Vergleichspreis- oder als Vergleichsfaktorverfahren angewandt werden.
Vergleichpreisverfahren
Beim Vergleichspreisverfahren wird die Wertermittlung eines Bewertungsobjekts durch den direkten Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte durchgeführt.
Vergleichfaktorverfahren
Unbebaute und bebaute Grundstücke können auch mittels Vergleichsfaktorverfahren bewertet werden. Vergleichsfaktoren sind durchschnittliche Verhältniszahlen, die aus einer Vielzahl von Vergleichspreisen abgeleitet werden.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eine Bewertungsmethode zur Marktwertermittlung von Immobilien, die vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wird. Es bietet eine nachvollziehbare und strukturierte Herangehensweise, um den Wert einer Immobilie basierend auf dem Substanzwert des Gebäudes (und sonstigen Anlagen) und des Bodenwerts zu bestimmen.
Allgemeines Ablaufschema
Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe aus dem Bodenwert, dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen und dem vorläufigen Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ermittelt.
Folgendes Schema ergibt sich hieraus:
Gebäudewert (Herstellungskosten ./. Alterswertminderung)+ Wert der Außenanlagen+ Bodenwert= Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor= marktangepasster vorläufiger Sachwert+/- boG (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale)= Sachwert
Normalherstellungskosten (NHK)
NHK oder Normalherstellungskosten, sind ein wesentlicher Bestandteil bei der Wertermittlung von Immobilien im Sachwertverfahren. Sie repräsentieren die durchschnittlichen Kosten, die erforderlich wären, um ein Gebäude oder sonstigen Anlagen unter normalen wirtschaftlichen Bedingungen in gleicher Art und Güte neu zu errichten.
Die Herstellungskosten ergeben sich aus folgender Formel:
NHK x Gebäudefläche (z.B. Wohnfläche oder Bruttogrundfläche) = Herstellungskosten (HK)
Um den Gebäudewert des Bewertungsobjekts zu ermitteln, muss das Alter der Immobilie berücksichtigt werden. Dies geschieht durch die sog. Alterswertminderung.
Gebäudestandard
Das Wertermittlungsobjekt ist auf der Grundlage seiner Standardmerkmale zu qualifizieren. Die Sachwertrichtlinie (Anlage 2) führt entsprechende Orientierungstabellen auf. Der Standard eines Gebäudes kann durch die Tabelle zwischen den Größen 1 - 5 bestimmt werden.
Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen
Bei der Sachwertermittlung müssen zusätzlich besondere Bauteile erkannt und wertmäßig bestimmt werden. Häufig vorkommende besondere Bauteile sind:- Kelleraußentreppen- Eingangsüberdachungen- Balkone
Baunebenkosten
Die Normalherstellungskosten umfassen u. a. auch die Baunebenkosten (BNK), welche als „Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen“ definiert sind. Die Baunebenkosten sind üblicherweise in den durchschnittlichen Herstellungskosten bereits enthalten.
Baukostenregionalfaktor
Der Regionalfaktor (Baukostenregionalfaktor) beschreibt im Allgemeinen das Verhältnis der durchschnittlichen örtlichen zu den bundesdurchschnittlichen Baukosten. Durch ihn sollen die durchschnittlichen Herstellungskosten an das örtliche Baukostenniveau angepasst werden. Gemäß § 36 Abs. 3 ImmoWertV 21 ist der Regionalfaktor ein bei der Ermittlung des Sachwertfaktors festgelegter Modellparameter.
Alterswertminderung
Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird in der Regel nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der ermittelten Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils modellhaft anzusetzenden Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermitttelt.
Außenanlagen
Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insbesondere Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insbesondere Gartenanlagen).
Sachwertfaktor
Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis, der sogenannte „vorläufige Sachwert“, entspricht in der Regel nicht den tatsächlich gezahlten Marktpreisen. Daher muss dieses Ergebnis, also der Substanzwert des Grundstücks, an den Markt angepasst werden, indem es den für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreisen angeglichen wird. Dies geschieht mithilfe des sogenannten objektspezifisch angepassten Sachwertfaktors. Der Sachwertfaktor stellt das durchschnittliche Verhältnis zwischen den Kaufpreisen und den nach den Vorschriften der ImmoWertV 21 ermittelten „vorläufigen Sachwerten“ (Substanzwerte) dar. Er wird hauptsächlich nach Objektart, Region und Objektgröße differenziert. Durch die korrekte Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Sachwertfaktors wird das Sachwertverfahren zu einem echten Vergleichspreisverfahren.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird, ebenso wie die anderen in der ImmoWertV geregelten Vergleichs- und Sachwertverfahren, zur Schätzung des Marktwerts verwendet. Üblicherweise wird das Ertragswertverfahren bei bebauten Grundstücken angewandt, die zur Erzielung von Renditen gehandelt werden (z.B. Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekte, u.s.w.)
Verschiedene Ertragswertverfahren
Die ImmoWertV regelt in §17 drei Varianten zur Ermittlung des Ertragswerts:- Allgemeines Ertragswertverfahren- Vereinfachtes Ertragswertverfahren- Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge (periodisches Ertragswertverfahren)
Allgemeines Ertragswertverfahren
Das allgemeine Ertragswertverfahren berechnet den Marktwert einer Immobilie, indem es die nachhaltig erzielbaren Einnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten und dem Bodenwertverzinsungsbetrag ermittelt und diesen verbleibenden Reinertrag kapitalisiert. Der Bodenwert wird separat ermittelt und zum kapitalisierten Ertragswert der baulichen Anlagen hinzugefügt, um den Gesamtwert der Immobilie zu bestimmen.
Formel:
EW = (RE - BW x LZ) x KF + BW +/- boGEW = Ertragswert
RE = Reinertrag
BW = Bodenwert (ohne selbstständig verwertbare Teilflächen)
LZ = Liegenschaftszins
KF = Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor)
boG = Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Marktwert einer Immobilie als Barwert der zukünftigen Reinerträge berechnet, zuzüglich des diskontierten Bodenwerts über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.
Formel:
EW = RE x KF + BW x 1/q^n +/- boGEW = Ertragswert
RE = Reinertrag BW = Bodenwert (ohne selbstständig verwertbare Teilfläche)
KF = Kapitalisierungsfaktor (Barwertfaktor)
1/q^n = Abzinsungsfaktor
LZ = Liegenschaftszins = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
boG = Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Periodisches Ertragswertverfahren
Das periodische Ertragswertverfahren wird für Immobilienbewertungen angewendet, bei denen die Erträge signifikanten Veränderungen unterliegen oder erheblich von den marktüblichen Erträgen abweichen. Hierbei werden nicht die marktüblichen, sondern die tatsächlichen Erträge der Immobilie berücksichtigt. Der Wert ergibt sich aus den tatsächlich Reinerträgen, sowie dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen.
Rohertrag
Gemäß ImmoWertV entsteht der Rohertrag aus den Einnahmen, die aus dem Grundstück durch ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung erzielt werden können, insbesondere durch Mieten und Pachten.
Reinertrag
Der Reinertrag einer Immobilie ist der Betrag, der sich ergibt, wenn vom Rohertrag (den erzielbaren Einnahmen aus Mieten und Pachten) die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Er stellt den Nettoertrag dar, der nach Abzug aller Aufwendungen und Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie verbleibt.
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die der Eigentümer zu tragen hat und demnach nicht auf den Mieter umlegbar sind. Sie schmälern somit den Ertrag aus dem Grundstück. Berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind:- Verwaltungskosten- Instandhaltungskosten- Mietausfallwagnis- Betriebskosten, die nicht umlagefähig sind.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen "Gebäude" bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können.
Liegenschaftszins
In Bezug auf das Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszins der Marktanpassungsfaktor. Er stellt somit sicher, dass der ermittelte Ertragswert marktkonform ist.
Barwertfaktor
Der Barwertfaktor ist ein Multiplikator, der verwendet wird, um zukünftige Erträge einer Immobilie auf ihren gegenwärtigen Wert zu diskontieren. In der Immobilienbewertung wird der Barwertfaktor verwendet, um die Erträge zu kapitalisieren und somit den aktuellen Wert der Immobilie zu ermitteln.
Bodenwertermittlung
Die Ermittlung der Bodenwerte ist sowohl für die Bewertung unbebauter als auch bebauter Grundstücke erforderlich.Grundsätzlich werden Bodenwerte primär im Vergleichswertverfahren ermittelt, ohne dabei die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu berücksichtigen (vgl. §§ 17 Abs. 2 und 21 Abs. 1 ImmoWertV). Alternativ können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bestimmung der Bodenwerte verwendet werden, entweder zusätzlich zu oder anstelle von Vergleichsgrundstücken (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).
Vergleichspreise
Für die Ermittlung der Bodenwerte müssen ausreichend viele geeignete Vergleichspreise für unbebaute Grundstücke vorhanden sein. Die weiteren Anforderungen, denen diese Vergleichspreise genügen müssen, sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Boden (Grundstück) eines bestimmten Gebiets. Er wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte festgelegt und dient als Richtwert für die Wertermittlung von unbebauten Grundstücken.
Bodenrichtwertkarte
Eine Bodenrichtwertkarte ist eine kartografische Darstellung, auf der die Bodenrichtwerte für verschiedene Gebiete oder Teilgebiete einer Stadt oder Region eingetragen sind. Sie bietet einen visuellen Überblick über die durchschnittlichen Bodenwerte innerhalb eines definierten geografischen Bereichs.
Bodenpreisindexreihen
Bodenpreisindexreihen spiegeln die Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse in Bezug auf Bodenpreise wider. Sie werden aus dem lokalen Grundstücksmarkt abgeleitet und bestehen aus Indexzahlen, die das durchschnittliche Verhältnis der Bodenpreise eines Erhebungszeitraums zu den Bodenpreisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 darstellen.
GFZ
Die GFZ (Geschossflächenzahl) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksfläche maximal bebaut werden darf.
WGFZ
Für die Wertermittlung ist es ratsam, eine "wertrelevante Geschossflächenzahl - WGFZ" zu berechnen. Diese berücksichtigt zusätzlich zu den regulären Geschossflächen auch solche Bereiche, die nach den baurechtlichen Vorschriften nicht vollständig angerechnet werden, jedoch einen wirtschaftlichen Nutzen haben (z.B. Hobbyräume, Verkaufsflächen im Untergeschoss-Teil).
Umrechnungskoeffizienten
Umrechnungskoeffizienten sind Faktoren, die verwendet werden, um Werte oder Einheiten in eine andere Größe umzurechnen. Sie dienen dazu, eine direkte Umwandlung zwischen verschiedenen Werten zu ermöglichen, um Vergleiche durchzuführen und im Kontext der Immobilienbewertung Wertunterschiede darzustellen.Beispiele in der Immobilienwertermittlung sind:- WGFZ-Umrechnungskoeffizienten- GFZ-Umrechnungskoeffizienten- Grundstücksgrößen-Umrechnungskoeffizienten- u.v.m.
Lageunterschiede
Die Lage einer Immobilie ist eines der maßgeblichsten Merkmale für deren Wert. Entsprechend wichtig ist die genaue Betrachtung der Vergleichswerte und Bodenrichtwerte zur Erfassung des passenden Bodenwerts. Umrechnungskoeffizienten und Bodenrichtwerte, anderer, vergleichbarer Gebiete können dabei helfen.
Entwicklungszustand des Bodens
Der Entwicklungszustand des Bodens bezieht sich auf den aktuellen Stand und die potenziellen Möglichkeiten der Nutzung oder Veränderung eines Grundstücks. Er umfasst Aspekte wie die aktuelle Bebauung, die Erschließung durch z.B. Infrastruktur, den Baurechtsstatus sowie gegebenenfalls bestehende Einschränkungen. Wertmäßige Faktoren, wie Erschließungs- und Ausbaubeiträge müssen bei der Bodenwertermittlung erfasst und berücksichtigt werden.
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